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[미국 부동산]2017-2018년 가주 주택시장 전문가 전망
10/14/2016 19:33
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2017~18년 가주 주택시장 전망

캘리포니아주의 집값 상승세가 둔화하고 있다. 두 자릿수로 오르던 집값이 한 자릿수로 떨어지면서 2007년 금융위기 이후 처음으로 경제를 견인할 수도 있다는 기대를 낳을 정도 뜨거웠던 주택시장의 열기가 식는 것이 아니냐는 전망이 나오고 있다. 이에 셀러는 지금 집을 팔아야 할 지, 바이어는 구입을 미뤄야 할 지를 두고 궁금해 하고 있다. 

또 일부 지역의 집값은 주택시장 버블이 한창이던 2006년의 집값을 뛰어 넘으면서 다시 거품론을 주장하는 업계 관계자들도 생겨나고 있다. 고공행진하는 집값과 렌트비로 인해 주민들의 주택구입 여력은 현저히 떨어지면서 주택난도 심화하고 있는 등 주택시장에 대한 다양한 이슈들이 나오고 있다. 

이에 본지는 USC 프라이스 행정대학의 도웰 마이어스 교수, UCLA 앤더슨 경영대학의 에릭 수스맨 교수, 가주부동산중개인협회(CAR)의 오스카 웨이 수석 이코노미스트 등 세 전문가에게 가주 주택시장에 대한 이슈와 그들의 견해를 들어봤다. 이들은 공통으로 가주 주택시장의 버블 가능성은 없다고 전망했지만 경미한 경기후퇴로 인한 주택가격 조정기는 올 것으로 풀이했다. 

USC 도웰 마이어스 교수 

"가장 큰 문제는 주민과 로컬정부가 더 많은 주택건설을 지지하지 않는 것입니다." 

USC 프라이스 행정대학의 도웰 마이어스 교수가 진단한 가주 주택시장이 직면한 주택난의 근원이다. 즉, 주택가격 상승과 매물부족 등의 배경에는 신규 주택건설을 꺼리는 주민과 로컬정부 때문이라는 게 그의 설명이다. 

즉 가뜩이나 집을 건설할 토지도 부족한 상황에 주택소유주들이 본인들의 거주지역에 새로운 주택이나 아파트 단지가 들어오는 걸 강력하게 반대하면서 주택공급 부족을 가중시키고 있다는 것. 

이로 인해서 향후 20년 안으로 해결될 수 없을 정도로 주택 공급이 부족해 지면서 주택가격이 빠르게 상승하고 있다. 이를 해소하기 위해서는 주택 착공에 필요한 퍼밋과 승인 절차를 빠르게 하고 다세대 주택과 같은 건물을 많이 지을 수 있도록 행정 및 주민들의 지원이 필요하다. 이렇게 한다면 향후 5년 내로 주택난은 상당히 진척될 수 있다고 그는 전했다. 

LA시가 추진하고 있는 소형주택 건설 사업과 건설 규제 완화 정책은 주택공급을 늘리는 데 도움이 될 것이지만 이로 인한 연간 증대효과는 500유닛 미만으로 필요한 주택량에 턱없이 밑돌아 큰 개선효과는 나타나지 않을 수 있다고 평가했다. 

그에 의하면 가주의 집값은 향후 2년간 지속적으로 오르다가 2018년 이후 경기후퇴가 일어나면서 5~10% 정도 주택가격이 하향 조정된다. 하지만, 금융위기와 부동산 시장이 침체됐던 2009년처럼 집값이 급격하게 떨어지는 일은 없을 것이라며 경기후퇴도 2년 이상 지속하지 않을 것이라고 그는 내다봤다. 

이어 그는 주택시장의 버블 가능성에 대해 사기성 주택융자가 없고 주택수요 이상의 과도한 주택공급도 없는 데다 근래에 신규 주택 공급도 보이지 않는 상황이고 또 수요가 급감할 가능성도 적기 때문에 버블은 없을 것이라고 단언했다. 

UCLA 에릭 수스맨 교수 

"캘리포니아 주택시장은 더는 로컬시장이 아닌 글로벌 시장이어서 집값이 오르는 것입니다." 

캘리포니아 부동산은 해외 바이어들에게 아주 매력적인 시장이며 거주 선호지역이어서 이들의 계속된 구매로 인해 집값 상승세를 부추기는데 일조하고 있다. 그러나 주원인은 주택의 수급 불균형에 있다고 UCLA 앤더슨 경영대의 에릭 수스맨 교수는 진단했다. 

다시 말해, 과거엔 로컬 주민들끼리 주택 구입 경쟁을 펼쳤다면 이제는 재력을 갖춘 글로벌 바이어들과 치열한 구입 경쟁을 벌여야 하기 때문에 집값이 인상되고 있다는 것이다. 

이에 따라, 지역적으로 다소 차이가 있지만 거주 선호지역의 집값은 2006년의 고점을 지났다. 

그는 주택 재고량이 매우 적은 편인데 2009년 금융위기 이후 주택건설 업체들이 거의 손을 놓고 있었고 경기회복 이후에도 개발업체들이 신규 주택건립을 추진하지 않아서 신규 주택 공급이 매우 부족한 상황이라고 풀이했다. 

토지 가격도 오르고 주택을 지을 땅도 모자라고 가주 고용시장의 안정적인 성장세로 주민들이 이사를 하지 않는 등이 매물 기근 현상을 일으켜 집값이 오름세를 이어가고 있다는 게 그의 분석이다. 

그는 또 2018년 이후에 경기후퇴가 일어나 가격 조정기가 올 수 있다고 강조했지만 10년이나 15년 후의 주택가격은 지금보다 높을 것이라고 전했다. 이 말의 뜻은 가격 조정이 일어나긴 하겠지만 결국 떨어진 만큼 금세 회복하고 더 올라갈 것이라는 것이다. 

수스맨 교수는 특히 주택구입여력을 악화하는 요인 중 하나로 한쪽으로만 치우친 럭셔리 주택과 아파트 개발 및 공급을 지목했다. 

수스맨 교수는 또, 정부가 재원이 넉넉하지 않아 예비주택구입자나 세입자의 주거비 보조금도 제공할 수 없는 등 주택난을 해결할 수 있는 단기 처방은 없는 상황이라고 안타까워했다. 

CAR 오스카 웨이 수석 이코노미스트 

"2006년 묻지마식 융자대출이 없기 때문에 거품 가능성은 없습니다." 

가주부동산중개인협회(CAR)의 오스카 웨이 수석 이코노미스트에 따르면, 2006년엔 다운페이먼트를 하지않고 집을 산 바이어의 비중이 21.1%인데 반해 2015년에는 4.4%로 1/5 수준에 불과하다. 또 2006년 주택소유주 10명 중 4명(43.1%) 이상은 집을 담보로 빌린 2차 융자가 있었지만 2015년엔 그 비율이 4.1%로 매우 낮았다. 

웨이 수석 이코노미스트는 "2009년 금융위기를 겪었던 가주민들이 더는 위험을 감수하려 하지 않는 경향이 짙어서 2009년의 버블 양상과는 크게 다르기 때문에 버블은 일어나지 않을 것"이라고 전망했다. 

이어 그는 "과거에는 돈을 갚을 수 없는 소비자에게도 묻지마 식으로 대출을 해줬기 때문에 부동산 시장이 크게 흔들렸지만 그 이후 정부 당국의 강력한 규제와 융자업체들이 강화된 규정에 따라 소득기준으로 주택융자를 하고 있어서 과거와 같이 부동산 시장이 폭락하지는 않을 것"이라고 강조했다. 

2017년 주택가격 상승세는 3~5% 선으로 완만해졌다가 2018년쯤에는 정체현상을 보일 것이라고 그는 덧붙였다. 미국 경제상황이 달라질 수 있다는 조건 하에 그는 2018년~2019년 사이에 경미한 경기침체가 올 것이라고 예상했다. 

글로벌경제 불안으로 인해 안전자산인 미국의 채권으로 글로벌 투자금이 몰리면서 이와 연동하는 모기지 이자율은 큰 폭으로 오르지 않을 것이라며 2017년 30년 고정 모기지 이자율을 4.0~4.1% 수준이 될 것이라고 내다봤다. 

그는 2016년이 2006년과 다른 점은 모기지 이자율이 사상 최저수준이라는 점과 2006년의 버블은 마구잡이식 모기지 융자가 원인이지만 2016년엔 그런 문제가 없어서 약한 경기침체가 오더라도 주택가격은 한 자릿수 정도 하락할 것이라고 전했다.


미주 중앙일보 2016.10

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