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Brian no1agent 부동산(irvinezip4989)
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[Brian's 현장에서] 부동산 에이젼트가 필요할까?
05/29/2016 21:44
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부동산 일을 하다보면, 본의 아니게 여러 부류의 사람들을 만나게 된다.

그리고 많은 사람들이 자신만의 부동산에이젼트를 두지 않는 사실을 발견하게 된다...

이것은 인종별, 그리고 세대별, 개개인의 취향에 따라 많은 차이점을 가진다..

여기서 언급하는 것은 특별히 어떤 대상에 대한 잘못된 편견을 줄수 있기에 조심스럽지만, 본인이 현장에서 느낀점을 말하는것이므로 지극히 주관적인 부분이 있음을 밝혀둔다.


첫째,인종별로 보면,부동산 에이젼트없이 혼자서 오퍼를 쓰는 사람들은 거의 인도사람들이다..

이들은 집구매시  오픈하우스에 에이젼트 없이 직접 와서는 셀러 에이젼트(리스팅에이젼트)에게 직접 오퍼를 쓰고 바이어에이젼트에 줄 커미션만큼을 깍아달라는 딜을 대부분 할때가 많다.. 그만큼 싸게 사겠다는 이유다.. 그럼 과연 그 사람들이 싸게 사게 될까? 그럴 가능성도 크지만, 반드시 그렇다고 할수 없다. 왜냐하면, 이경우에는 셀러에이젼트(리스팅에이젼트)는 seller와 buyer 모두를 대변하게 된다. 그럼 과연 셀러에이젼트(리스팅에이젼트)는 누구편을 많이 들까? 이름에서와 마찬가지로 셀러를 편들수 밖에 없다. 만약에 바이어에이젼트 커미션을 깍지 않을지라도 결코 바이어입장에서 유리한 딜이 일어날 가능성은 상대적을 떨어질 수 밖에 없다. 눈에 보이는 얼마의 돈 보다 바이어에이젼트가 그 이상을 깍아 딜을 성사해 내어 그 만큼 더 싸게 사는것이 훨씬더 유리하다


둘째,세대별로 보면, 정확히 구분하기는 힘들지만, 젊은세대일수록 에이젼트없이 직접 많은 정보를 얻고 딜을 직접하기를 원하는 분들이 많다. 특히 이중언어를 구사할수록 2가지 문화에 모두 익숙하기때문에 직접 뭔가를 해볼려고 하는 분들을 종종 본다.


셋째,사람들의 성격에 따라서도 똑같은 사실에 대해서도 받아들이는 부분이 전혀 다를 때를 종종 본다.


결론적으로 말하면, 현장에서 느끼고 손님들에 전하는 말은 똑같다. 

믿을만한 에이젼트를 먼저 정하라는 것이다.본인이 직접 하는 것보다는 여러모로 낫다는 말씀을 드리고 싶다.혹자는 이렇게 말할수 있다.믿을만한 에이젼트가 없다고,,, 그럼 이렇게 말하고 싶다. 어떤분야든 가짜도 있고 진짜도 있다고 말이다. 내가 직접 부동산에 에너지를 쏟는 그 힘을 제대로 된 에이젼트를 찾는데 쓰라고 싶다. 에이젼트 없이 직접 딜을 할수 도 있을것이다. 허지만, 미국의 부동산이라는것은 굉장히 세분화되어 있고 전문화되어 있기에 일반인이 아무리 많은 지식을 습득한다고 해도 제대로 된 에이젼트만은 못하다고 생각한다. 부동산 투자의 출발은 제대로 된 에이젼트를 먼저 선택하는데 달렸다고 감히 말하고 싶다.


그 한예를 들어 보자. 

현재, LA코리아타운에 western과 14가에 3유닛 인컴투자 주택을 예로 들고 싶다. 이집은 마켓에 나올때 가격이 $625,000이었다. 마켓에 나오자마자, 제 개인적으로도 너무 싼 가격이다 보니,3명을 동시에 쇼잉을 했다. 현재의 감정시세는 $75만에서 $80만정도 였다. Historic zone으로 앞집 2유닛은 겉모습으론 거의 쓰러지기 일보직전이었고,내부는 정말 차마 눈으로 볼수 없을 정도로 낡았었다. 하지만, 너무 싸게 나오다 보니 결국 $6250000에 Full 오퍼를 쓴사람한테 딜이 이루어져 escrow가 이루어졌다.


제 손님중 한분은 100%cash 손님이었는데, $595000정도에 오퍼를 쓰기 원했다. 본인은 당연히 바이어에이젼트이니 셀러에이젼트한테 상황을 체크해보니 100% cash 오퍼에  no contingency에 14days closing에 가격은 at least $620,000을 원해서 결국 giveup하게 되었다. 단, 리스팅에이젼트에게 혹시 다른사람에게 딜이 되더라도 기회를 달라고 했다. 그 손님은 다른 REO매물에도 오퍼를 적극적으로 넣었지만,상대에이젼트에게서 돌아온 대답은 오퍼가격이 너무 낮다는 것이다.그러던 중에,  당초매물의 셀러에이젼트한테서 연락이 왔다. 지금 에스크로중인 딜을 깨고 나와 거래를 하고 싶은데 그때 얘기한대로 $595000에 동일조건으로 오퍼를 쓸 용의가 있는지를 타진해 왔다. 우리바이어는 물론 관심이 있었기에,바이어에게 의사타진을 해본 결과, 살수 있다면 사고 싶다는 거였다.그래서 제가 바이어에게 제안한 것은 일단 $55만에 오퍼를 쓰자고 했다. 그리고 최종적으로 $57만정도에 딜을 끝내 보겠다고 제안했다. 그러고나서 $55만에 오퍼를 쓰니 셀러쪽에서 $59만에 카운터오퍼가 들어왔다. 그래서 다시 카운터오퍼를  $57만에 보내고 더이상은 room이 없다고 전화로 셀러에이젼트에게 연락했다. 그러고는 저쪽에서 최종적으로 $575,000에 카운트오퍼를 보내면서 할지 안할지 얘기해달라는 것이다. 내 생각으로는 어차피 에스크로중인 딜이 깨지는 것이고, 셀러가 에스크로가 빨리끝나는 딜을 선호한다고 판단했기에, 끝까지 기다려 보기로 했다. 아니나 다를까, 그 다음날에 리스팅에이젼트한테서 연락이 왔다. 자기가 셀러를 설득했으니 $57만에 에스크로를 들어가자는 것이다. 이렇게 해서 현재 $57만에 에스크로 중이고 별이상이 없는한 14days closing이기 때문에 6월초에 클로징예정이다.이처럼,객관적으로는 똑같은 매물을 $55,000싸게 에스크로를 열게 되어바이어가 당초 생각한금액보다도 $25,000싸게 에스크로중인 딜이 되게 되었다.


여기서, 과연 바이어가 바이어에이젼트를 끼지않고 위와 같은 딜이 일어날 경우,

첫째,과연 저와 같이 중간에 에스크로가 깨질 위기에서 바이어가 그런딜을 받을수 있을 가능성이 있느냐?고 물었을때 그 가능성은  현저히 떨어진다고 말씀드리고 싶다. 그만큼 에이젼트간 relationship이 더 쉽게 형성될수 있다고 말씀드리고 싶다.

둘째,바이어가 직접 딜을 할경우, 바이어는 $595,000을 다주고 살 확율이 훨씬높다.


하지만,이런저런 이유로 많은 바이어가 직접 딜을 할려는 분들이 많다.

요즘에도 전화상으로 매물의 주소만을 알기를 원하는 손님들이 많다.그럴때마다 항상 생각한다.

과연 그 손님이 제대로 된 투자가 될지를 말이다.그리고 본인의 생각은 굉장히 회의적이다


필자는 항상 손님에게 이렇게 말한다

제대로 된 부동산투자의 출발점은 제대로된 부동산에이젼트를 한분 정하는데서 출발한다고 말이다.


여러상황이 있을수 있지만, 감히 말씀드릴수 있는것은

부동산을 정말 제대로 투자하고 싶은 마음이 있다면,

지금 당장 몇명의 부동산에이젼트와 상담을 통해서

나와 맞는 에이젼트를 선정하는데 있다는 것을 말씀드리고 싶다...

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