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[Brian's 현장에서]파킹랏에서 가벼운 접촉사고후 청구비용이 $13000!!!
05/22/2016 13:05
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[Brian's 현장에서]

인컴유닛구입후, 매니지먼트회사는 이용해야 하나?


이 주제를 이야기하기전에 제 손님에 대해 간략히 소개를 하는 편이 나을듯하다



이 손님은 작년7,8월 경에 Missy USA [부동산]광고를 보시고 전화가 와서 인연을 맺게 되신 분이다..

이제 자녀분이 아직 초등학교에 들어가지 않은 굉장히 젊으신 부부로 나름 열심히 부동산에 노하우와 경험을 한국에서 하신분이다.미국에 와서는 현재 아파트에서 렌트를 사시고 계시는데 본인이 살집과 인컴유닛 둘중에 많은 고민을 하시다가 결국은 본인의 집보다는 먼저 인컴유닛을 구입하기로 하신분이다..매달 인컴이 고정적으로 들어오는것이 내집을 마련하는 것보다 우선순위라고 판단하신 것이다.그리고 그 매물은  다음주면,에스크로가 클로징할예정으로 그  property는 45가와 Figueroa에 위치하고 있다.


미국에서 첫집을 투자하다보니, 본인이 잘한 결정인지에 대해서 무척 많은 고민을 하던 모습이 눈앞에 생생하다. 하지만, 요즘은 만나거나 통화하면 항상 본인에게 정말 좋은 매물과 이런 정보를 주셔서 너무 감사하다는 말을 많이 듣고 있다. 많은 보람을 느끼고 있다. 그리고 그기에서 끝난것이 아니라,2015년말 잠깐 미국을 방문한 누님에게도 본인이 하고 있는 2유닛 인컴매물을 권해 그 분도 한국에 앉아서 외국인 론으로 본인을 통하여 인컴유닛을 구입하셨다. 참고로 본인은 SOUTH L.A쪽에 2유닛(일명,DUPLEX),2016년 새집을 분양하고 있다.(마켓에는 나와있지 않으므로 관심이 있으신 분은 본인에게 연락바랍니다) 


작년 11월경에 계약서에 사인하고 이제 집이 다- 완공되어 다음주에 에스크로가 클로징될 예정이다.그러다보니, 저에게 며칠전 심각하게 Management에 대해서 상의를 해 왔다.일반적으로 제가 취급하고 있는 이 매물들은 회사가 자체적으로 Management co를 두고 관리를 해 주고 있다. 월 비용은 일정액으로 $260이다 . 이것은 2유닛전체 비용이다 즉,한집당 $130을 받고 있는 셈이다 .현재 전반적으로 유닛당 $2500/월 렌트비를 받고 있으니 5%정도 받는셈이다...


Management회사가 하는 일은 전반적으로 Tenant관리를 다 해준다.. 크게 보면 2가지로 첫째는 집주인에게 Tenant가 전화할 일이 전혀 없도록 해준다는 것이다. 즉, 모든일은 집주인의 위임을 받은 매니지먼트회사가 직접나서서 Tenant와의 모든문제를 해결해 준다 두번째는 Tenant에 대한 철저한 screening과 렌트비를 내지않는다는등의 만일의 사태에 대해 신속히 그리고 확실히 일처리를 해준다는 것이다.물론 여기에 비용이 발생할시는 최소의 비용을 charge할수 있다.


그런데,바이어입장에서 쉽게 보면, 

위2 가지 일이 매일 일어나는것도 아니고, Tenant가 렌트비를 꼬박꼬박 잘내고 내 acc에 돈이 착착 들어오게 되면, 그 돈이 아까워 보일수 있다. 즉, 특별히 Management회사가 하는일은 없는것 같은데 돈은 매달 $260씩 딱! 딱! 들어내고 내 acc에 돈이 들어오니 그 돈이 아깝게 여겨지는 것이 당연하다고 본다...


그래서 이 손님도 그냥 본인이 하고 싶어서 나에게 상의를 해온것이다... 

이 물음에 대한 저의 대답은 한결같다. 일단은 경험이 없으니, Management회사에 맡겨보고 6개월이나 1년쯤 뒤에 그때가서 판단하라는 말을 해주고 있다..


그럼, 일반적으로 Management를 바이어가 직접 할때는 왜 위험할까?

이것은 우선 바이어가 이 분야에 대한 경험이 없는부분도 있지만,제일 염려스러운점은 다름아닌 개인과 회사의 차이라는 점을 말하고 싶다. 지난주 본인에게 일어난 작을수도 있고 클수도 있는 Happening을 예로들어 차이를 설명하면 좋을듯 하다..




지난주,집근처 가까운 몰에서 점심시간에 짬을 내서 아내랑 맛있게 식사를 하고 헤어진뒤,파킹랏에서 후진을 하다가 뒤에서 쿵!하는 소리에 직감적으로 머리가 새하야졌다.분명히 차를 뺄려고 할때는 없던 차가 

내가 차에 앉아 무심코 후진하는 그 사이에 뒤에 와 있었던 것이다. 상대방차는 벤츠cls였는데 여자분이 운전하고 있었고, 운전석 옆 조수석 앞문과 앞바퀴부분을 부딪히고 말았다.. 보험처리를 할려고 서로 보험서류를 주고 받고 나서 보험회사에 전화를 하니,일전에 자동차사고난것도 있고, 사진으로 보니 사고가 경미하니 상대방에게 내가 보험회사 통하지 말고 직접 고쳐주겠다고 양해를 구해라고 해서 부랴 부랴 상대방에게 양해를 구했다.. 여기까지는 좋았는데 남편이 외국출장을 갔다가 오면 그때가서 이야기하자고 해서 그러자고 했다.사진을 근처 바디샵에 보내니 $1500+/-라는 것이다.그래서 내 생각엔 maximum $3000정도에 현금으로 해결을 할려고 하고 information도 상대방에게 text로 보냈다.그러고 답변을 기다리고 있는데 아침에 text가 왔는데 나한테 상대방이 청구한 bill이 자그만치 $13000이었다.보험회사에 얘기를 하니,아니 일을 어떻게 그렇게 처리하냐고 난리다.. 내용인즉, 나한테 일번반구도 없이 남편이 출장갔다와서는 lease한 dealer에 차를 가져가서 아예 return을 해버리고 새차를 lease를 한것이다.. 수리비가 $5000,trade in비용이 $8000이었다. 내가 cash로 해결한다고 한 말은 있고 하니 ,부랴 부랴 그 dealer에 찾아가서 trade in비용을 깍아달라고 했더니 당신은 제3자라고 하고, 그기 일하는 salesperson이 왜 그돈을 당신이 내느냐? 수리비만 물어주면 된다는 것이다.그러면서 변호사를 소개해 주겠다고 해서 그자리에서 통화를 하니, 변호사도 똑같이 말도 안된다는 것이다. 그제서야 보험회사에 다시 전화를 하니 보험회사는 수리비외는 줄 이유가 없다는 것이다. 그래도 한말은 있고 해서 어떻게든 상대방에게 $8000을 좀 깍아서 달라고 하니까 단돈 $10도 못깍아준다는 것이다. 그래도 억울하지만 그돈을 줄까하니,아내왈, 세상에 살다가 파킹랏에서 스크래치난걸 가지고 $13000달라는 얘기는 듣도보지도 못했다고 하면서 절대 안된다는 것이다. 그래서 어쩔수 없이 상대방에게 보험처리를 해야 겠다고 했다. 그제서야 상대방은 자기 보험회사에 알아보고 변호사에게 알아보고는 $8000에 대해서는 상대방이 지불할 이유가 없다는 것을 알았나 보다.그러면서  나한테 계속 text보내고 그trade in한 돈 $8000을 어떻게 할거냐?는 것이다... 여기서 잠깐!, 그날 내 보험서류를 주는데 내 보험서류가 2/28/2016까지 된것밖에 차에 없길래 일단 어차피 똑같은 회사니까 무심코 상대방에게 주었다...  상대방은 내가 cash로 하자 그러고 보험회사에 얘기하지 말라고 하고 하니까 내가 무보험차를 착각을 한것이 틀림없다...  결국 이일은 그 $8000에 대해 sue를 할수도 있지만, 아마도 거의 힘들다는것이 내가 알아본 결론이다...


여기 오늘 내가 얘기하고 싶은 결론이 있다.

그럼 왜 상대방은 나에게 그렇게 무리한 돈을 요구했을까? 

나를 비롯한 우리의 마음은 비슷하다고 본다. 특별히 그 상대방을 욕하고 싶지 않다. 

즉,내가 처음부터 보험으로 처리를 그냥했으면, 절대 그런 행동을 하지 않았을 것이다. 

그런데,보아하니 무보험차에 어떻게든 cash로 하겠다고 나서니까,  

그와 같이 말도 안된다고 제스스로가  느끼는 행동을 했다고 생각한다.

아마도 내가 보험처리하자고 했을때, 상대방의  황당해 하는 모습이 안봐도 비데오다...


Management회사를 쓸까? 안쓸까? 이부분도 똑같다고 생각한다

똑같은 Tenant일지라도 회사를 상대하는 것과 집주인을 직접 상대할때의 행동이 전혀 달라질 가능성이 

아주 높다는 것이다.회사는 말그대로 법대로,rule대로 처리할 가능성이 아주 높기에 excuse가 잘 통하지 않는다.조금만 잘못해도 Teanant에게 불이익이 바로 돌아온다..

그와 반대로,집주인에게는 excuse도 되고,알게 모르게 편하게 대할수 있다. 

물론 대부분의 Tenant는 이와 무관하게  원만하게  렌트비도 꼬박 꼬박 내고 아무 문제가 없을것이다.

하지만, 우리가 지금 이야기하는 주제는 ,

소수이지만 문제가 되는 Tenant의 문제일것이다.

위에 언급한 사고도 대부분의 사람들이 그렇게 상대방에게 무리한 요구를 하지 않을것이라고 확신한다.

하지만 위와 같이 나오는 소수가 문제다


그래서 항상 처음 1년정도는 맡겨보고 

정말 내가 경험과 실력이 쌓인 이후에 

Management를 맡길지? 직접할지? 고민해도 결코 늦지않다고 생각한다... 



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