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Brian no1agent 부동산(irvinezip4989)
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[2019.6현재 Brian이 생각하는 미국 부동산의 방향]2020년이후 큰폭상승장이 온다!!!
06/23/2019 11:20
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IP 68.xx.xx.107

본인이 부동산관련일을 하면서 부동산방향에 큰 영향을 미치는 요인을 크게 3가지로 요약해 보면,

1.부동산투자에 있어서 일반인들이 제일 민감하게 반응하는 부분이 모기지 금리라고 할수 있다

2.그리고 미국경제의 흐름도 무시할수 없는 부분이다

3.마지막으로 누가 정권을 잡고 있는가또한 중요하다





그럼 이 세가지 위주로 알아보면서 필자는 왜 향후 새로운 장이 올것이라고 하는지 이야기해보고자 한다.

첫째,모기지 금리부분이다

이것은 FRB의 기준금리정책과 상당부분 맞물려 있다

회고해 보면,2018년도에 파월의장은 분기별 0.25%씩 총4번의 금리인상을 단행했다.

처음2번까지는 '설마'라는 분위기가 많았지만,3번째 금리인상이 단행되고 부터는 

사람들 머리속이 '아 이사람은 정말 말대로 하는 사람이야'라는 인식이 뇌리에 각인되면서부터

파월의장이 한마디 더 '2019년도에도 똑같이 4번의 금리인상을 하겠다'라고 말을 하자

말 그대로 미국만이 아니고 전세계의 경제불황이 온다는 인식이 전세계에 퍼지게 되었다

그결과 2018.10-2019.1까지 모기지 금리(30년기준 4.75%)는 가파르게 오르면서 2019.9월이후부터 갑자기

그 많은 매수자가 사라지게 되면서 거래실종사태를 초래했다


그에 대한 미국민들의 반응을 보면,

1.집주인의 경우는 집을 팔려는 매물을 거둬 들이거나 매도호가를 일부 조금은 내렸지만 싸게 팔려는 사람은 거의 없었다(왜냐하면, 본인들이 가지고 있는 모기지금리자체가 대부분 4.0%이하이므로 모기지페이 부담이 거의 없으므로 구지 싸게 팔아야 될 이유가 없었다)

또한,변동금리를 가지고 있는 집주인들은 더 금리가 오르기전에 30년고정금리로 갈아탓다(이것은 지금에서 보면 결과론적으로 정말 잘못된 판단이 되었다-현재금리가 4.0%수준으로 더 떨어졌으므로)


2.바이어의 경우,금리가 오르면 집값이 더 떨어질것으로 보고  급격히 관망세로 돌아섰다


그 결과,집주인은 싸게 팔 마음이 전혀 없고, 바이어 또한 제 가격주고 사고 싶은 마음이 똑같이 전혀 없으짐으로써  말 그대로 거래 실종현상이 왔었다.

제가 아는 일부 발빠른 부동산중개인은 향후 부동산업에 대한 전망을 비관적으로 보고 타 업종으로 전환하는 것을 직접 눈으로 확인하였다


자 여기까지는 과거 1년전부터 현재까지의 현상을 말씀드렸는데,

 2019.1월 들어서면서 파월의장이 2019년에 2번인상 OR 동결

2019.2월 2번인상 ,동결 혹은 2번인하

2019.3월 동결 혹인 2번인하

2019.5월 2번 인하 

2019.6월 인하시기는 7월 아니면 9월 

이런식으로 말이 계속 바뀌어 가고 있고

현재는 인하시기만 남았다는 쪽으로 모든 언론이 얘기하고 있다.


결론은 금리인하이다 

이와 연동은 모기지 금리도 현재 30년기준금리기준 4.0%수준으로 대폭 떨어져 있다


향후모기지금리예측

제가 보는 향후 모기지 금리는 현재의 4-4.5%대로 오랜기간 유지될것으로 본다

또다시 5%이상이 다시 올까?라고 생각해 보면 

제 입장에서는 거의 안온다에 베팅하겠다

이것이 'NEW NORMAL'이다 

우리모두 은행에 저금해서 이자로 먹고 살겠다(고금리시대)고 생각하면 아마도 바보라고 손가락질 할것이다

그리고 또한 미정부또한 2006년 이전의 통화정책에 미국의 정책을 맞춘다는 생각은 더이상 무의미하다는 것을 자각하고 있다고 본다 

그기다가 금융권도 더이상 예대마진을 통한 은행업이 힘들어지는 이유로 그나마 제일 안전자산인 모기지금리에 사활을 거는 모습또한 보인다. 예를 들어 BANK OF AMERICA 지점을 가보면 어느지점이든간에 HOME MORTGAGE창구가 단적인 예를 보여준다


다시한번, 일반 집 소유주에게 말씀드리고 싶은것은

일반인들은 너무나 쉽게 언론에 취약하다는 점이다.군중심리에 따라 너무 크게 흔들린다는 점이다

저는 손님에게 항상하는 말 중에 하나가

'집은 돗단배가 아니고 항공모함이다'라는 말을 자주 한다 

너무 밀물 썰물에 연연하지 말고, 정말 모두가 이제는 아니다라고 할때까지 좀 참고 기다려야 부동산재테크에서도 큰돈을 벌수 있다고 감히 말씀드린다


모기지금리에 대한 저의 결론은

지금의 금리 (4-4.5%)로 유지되든지 아니면 더 떨어진다

그러므로 지금(2019.6)은 또한번 집값이 크게 오를 준비를 하고 있는 시점이다 라는 점을 말씀드린다


2.미국의 경제흐름에 대해 말씀드린다

 미국의 저금리 정책과 셰일혁명을 통해 거의 10년간 엄청난 경제성장을 이뤄왔다

 하지만 2020년이후에는 이전의 3.0%이상의 경제성장에서 2.5%대로 떨어질것으로 보고 있다

FRB금리인하 정책 또한 이에 따른 선제적 조치라고 볼수 있겠다


하지만 여기서 주목할점은 미국의 경제 큰 흐름보다 

내가 하는 업종의 전망은 전혀다르다는 점을 말씀드리고 싶다


요즘 대부분의 이민1세대가 운영하는 오프라인 비즈니스는 잘되는 비즈니스가 없을 정도다

그렇다고 미국경제가 엉망이된것은 아니다라는 사실이다

아마존의 예만 봐도 알수 있다


돌아와서 미국 부동산시장은 그렇기때문에 역설적으로 더더욱 BIG 마켓이 될 공산이 아주 크다

전체미국경제성장이 떨어지면, 내수 특히 부동산시장이 역설적으로 더 활성화 되고 

정부정책도 이에 뒷받침 될것이다

이중에 트럼프대통령의 대선 및 금리인하 정책은 부동산시장에서는 장미빛 청사진과 다름없다


3.세번째,정권의 향배다 

현재,트럼프정부는 본인이 부동산재벌인것 처럼, 친 부동산 정책을 펼칠수 밖에 없다

작년에 금리를 올리지 말라고 그렇게 경고를 하고 하도 하도 안되니까 직접 해임을 심각히 고려했다는 내용들이 언론을 통해 흘려 나오고 있는 게 사실이다

여태껏 보아온 트럼프 대통령은 이전의 미국대통령하고는 확연히 다르다는 것을 모두가 알것이다

트럼프 대통령의 공과를 떠나 부동산시장의 측면에서 보면 

분명,트럼프 대통령은 엄청난 우군임에 틀림없다

그리고 향후 재선에 대한생각은 모두가 다를수 있지만, 

본인에게 결과를 묻는다면, 거의 90%이상이 재선한다에 걸겠다.

아시다시피,미국의 대통령선거는 선거인단을 통한 간접선거 방식이다

각주별 선거를 통해 1명이라도 더 가진 후보가 선거인단 전체를 가지는 방식이다

한국의 지역 국회의원 선거제도가 1표라도 더가진 1등이 되는것과 같다

즉 한국의 지역국회의원= 미국의 각 주 대표 라는 등식이다

여기에 미국은 똑같은 인구수에 따라 1등에게 주는 표가 모두 다르다는것이다

참고로 제일 인구가 많은 캘리포니아는 53개 투표권을 준다

그런데 플로리다를 주목할 필요가 있다 여기는 3번째로 많은 39장을 준다

말그대로 주별로 1등이 행사할수 있는 투표권수가 모두 다르다는 점이다

그런데 며칠전(2019.6.20) 트럼프 대통령의 대선출정식이 어디서 열렸는지 아시는지요?

바로 플로리다다 

이런 주를 SWING STATE라고 한다. 한국으로치면 충청도라고 하면 된다

어떤때는  한국당 ,또 어떤때는 민주당을 지지한다

뉴욕,캘리포니아는 영원히 민주당

텍사스 및 중부는 영원히 공화당(한국당)이다 

트럼프 대통령이 캘리포니아에서 대선출정식을 하는일은 영원히 일어나지 않을 일이다


그럼,왜 트럼프 대통령이 당선될것으로 예측하는가?이다

이미 전례가 있듯이 힐러리후보에게 전체 투표수에서는 지고 거뜬히 그것도 큰표 차이로 이미 승리했고

트럼프 대통령은 이사실을 너무나 잘 알고 있다.

아마 지금도 한국방식의 대통령 선거를 치르면 트럼프대통령의 당선가능성은 10% 도 안될것이다

어쨌든 미국의 현 선거방식으로는 90%이상 트럼프 대통령의 당선에 베팅하겠다

말 그대로 플로리다만 잡으면 재선의 거의 따 논 당상이다.



결론, 

모기지금리는 지금수준을 유지하든지 더 떨어지고

미국의 실업율은 현재 상황(거의 완전고용수준)을 유지하고

친 부동산 정부인 트럼프대통령의 재선이 2년남았고 또 재집권을 하는 상황은


부동산시장에 또다른 큰 상승을 예고한다고 본다


2019.6.23 Brian











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