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[REIT] 소액 부동산 투자
10/16/2018 05:26
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[투자의 경제학] 소액 부동산 투자(REIT)


부동산 투자 전문 펀드 'REIT' 이용 

돈 모아 부동산에 투자 후 이익 배당

한인이라면 대부분 관심이 있고 좋아하는 부동산 투자, 하지만 목돈이 필요해 누구나 쉽게 할 수 있는 것은 아니다. 그러나 소액 투자자들도 쉽게 접근할 수 있는 상품이 있는데 그것이 바로 부동산투자신탁, 다시 말해 부동산에 투자를 전문으로 하는 펀드인 REIT(Real Estate Investment Trusts, 리츠)다. 리츠는 일종의 뮤추얼펀드로 투자자들의 돈을 모아서 주로 부동산개발사업, 임대, 주택담보채권 등에 투자를 하고 거기에서 나오는 수익으로 배당을 한다. 수익은 임대소득이나 부동산 가격 상승으로 인한 차액에서 생길 수도 있다. 리츠는 부동산 투자의 특성을 따르기 때문에 실물자산이라는 담보가 있고 장기 투자인 경우가 많으며 꾸준한 소득원이 될 수 있다는 것에서 메리트가 있다.

리츠에는 여러 가지 종류가 있는데 설립형태에 따라 회사형과 신탁형으로 나뉜다. 회사형은 주식이 상장되어 있어 사고파는 게 자유롭고 회사별로 다양한 상품을 비교하기도 쉽다. 신탁형은 수익증권을 발행하여 투자자를 모으는 형태로 투자회사에서 펀드를 구성한 후 일정 금액을 모은 후 새로운 투자자는 받지 않고 운영한다. 

투자의 형태는 부동산을 직접 사는 지분형(Equity) 투자와 부동산담보대출에 투자하는 부채형(Mortgage) 투자가 있다. 예를 들어 한인타운에 아파트 건물을 사는데 여러 명이 돈을 모아서 사는 것은 지분형 투자이고 은행들이 가지고 있는 모기지채권에 투자하는 것은 부채형 투자가 될 수 있다. 보통 리츠는 오피스, 쇼핑몰 등 상업용 건물이나 주택단지 등에 투자하는 상품이 잘 알려져 있지만 그 외에도 다양한 분야에 투자 기회가 있다. 

인터넷 발달로 인한 데이터센터 증설과, 이동통신용 cell tower(기지국)는 향후 5G나 자율주행차가 발전할수록 더욱 각광받는 분야이다. 

헬스케어 관련된 병원, 너싱홈, assisted living 등도 노령인구가 많아지면서 관심을 가질 수 있는데, 전국적으로 900개가 넘는 헬스케어 관련 시설을 가지고 있는 한 회사는 다양한 노년층의 취향에 맞게 부자동네로 알려진 뉴욕 맨해튼 어퍼이스트에 초호화 노인아파트를 짓고 있다. 

호텔과 같은 서비스를 제공하면서 변화된 트렌트를 따르려는 것으로 보인다. 또한, 농장에 투자하는 리츠도 있는데 중부나 서부에 광대한 땅을 가지고 수목을 키워서 목재를 생산하거나 농작물 재배자들에게 토지를 임대해주는 상품도 있다. 혹은 땅을 빌려서 솔라패널이나 풍력발전기를 설치해 신재생에너지를 개발하는 등 리츠 안에도 다양한 상품이 있어 본인의 투자목적에 따라 여러 가지를 골라 볼 수 있다. 

하지만 리츠는 부동산 경기를 따를 수밖에 없다. 부동산이 안 좋으면 배당이 없어질 가능성도 있다. 특히 온라인에 밀려 고전하고 있는 리테일 쇼핑몰 리츠의 경우에는 몇 년 전까지 배당이 10%였던 상품들이 올해 들어 수익률이 반으로 줄거나 많게는 마이너스까지 떨어진 곳도 볼 수 있다. 

또한, 본인이 투자한 리츠가 공실률이 높거나 임차 사업자가 렌트를 못 내는 경우, 경기가 안 좋아지면서 보유 부동산 가격이 떨어지는 것은 또 다른 위험요소가 될 수 있다. 그렇기 때문에 리츠 보유 부동산이 어떤 종류이고 위치나 주변환경이 어떤 것인지 잘 살펴보아야 한다. 

또한 리츠 상품을 선택할 때 어떤 구조로 되어있고 수수료는 어떻게 책정이 되는지, 보유 부동산 가치평가, 건물 매입 등 펀드 내 변화시 transaction fee가 어떻게 부과되는지, 배당지급방식, 과거 부동산 시장이 하락했을 때 배당금의 변화가 있었는지에 대해서도 충분히 조사를 하고 투자를 해야한다. 

또한 최근 몇 년같이 주식시장이 뚜렷한 조정 없이 성장을 하는 경우에는 상대적으로 리츠의 수익률이 낮지만 예금이나 정부채권 같은 저위험 상품에 비해서는 수익률이 높다는 것도 알아두면 좋을 것이다.

출처;미주중앙일보 










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