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[부동산법]부동산 소송시 공소시효
01/22/2018 21:38
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[부동산법]부동산 소송시 공소시효



문) 부동산에 관련된 소송을 제기할 때 해당되는 공소시효에 관해서 알고 싶습니다.


답) 부동산 소송이 제기됐을 때 가장 보편적으로 제기되는 방어논리는 공소시효 (Statute of Limitations) 만기와 계약의 서면화 (Statute of Frauds)입니다.

부동산 소송을 당한 피고 입장에서는 공소시효와 계약의 서면화에 관한 쟁점에서 승소할 수 있으면 소송의 본안에 관한 본격적인 방어를 시작하기도 전에 소송을 기각할 수 있습니다.

일반적으로 부동산에 관련된 계약을 서면으로 작성되어있지 않을 경우에는 계약의 효력이 없습니다. 즉, 부동산의 매매, 부동산을 담보로 하는 융자, 임대기간이 1년 이상 되는 임대계약서 등을 계약할 경우에는 서면으로 계약을 해야합니다. 또한 부동산 브로커의 고용 또한 서면으로된 계약을 하지않고 구두로된 계약은 효력이 없습니다. 따라서 부동산에 관련된 계약을 할 경우에는 모든 내용을 서면으로 작성해야 계약의 효력이 있을 뿐 아니라 분쟁이 발생했을 경우에도 서면으로 된 계약서의 내용을 기반하기 때문에 계약의 내용을 정확하게 법률적 효력이 있는 문장으로 계약서를 작성하는 것은 매우 중요합니다.

물론 부동산에 관련한 계약에서 서면화된 계약을 안해도 되는 예외 규정은 있습니다. 그러나 이러한 예외규정에 의존하기보다는 계약내용을 서면화함으로써 계약의 불확실성을 제거하는 것이 분쟁을 예방하는 첫 번째 조치일 것입니다.

부동산에 관련된 분쟁이 발생하고 소송을 제기할 때 고려해야 할 조건중 하나는 소송을 제기할 수 있는 공소시효가 지났는가를 확인하는 것입니다.

서면화된 부동산 계약의 공소시효는 4년입니다. 4년의 공소시효 기간은 계약을 한 날짜로부터 4년의 계산을 하는 것이 아니라 상대방이 계약을 어긴 날부터 4년을 계산합니다. 구두로된 계약일 경우에는 2년의 공소시효 기간이 있습니다. 마찬가지로 구두로된 계약을 어긴날짜부터 공소시효의 계산을 합니다. 계약위반에 관한 공소시효는 부동산 계약뿐아니라 모든 종류의 계약에 적용됩니다.

사기에 의한 부동산 계약서의 파기에 관한 소송은 3년의 공소시효 기간이 있습니다. 3년의 공소시효 기간의 시작은 사기를 당한 당사자가 사기를 발견한 날부터입니다. 예를 들어 계약을 한지 3년이 지났으나 피해를 본 당사자가 사기를 발견한날부터 3년이 지나지 않았을 경우에는 사기소송을 할 수 있습니다. 이러한 소송에서는 피해자가 언제 사기를 발견했고 또한 왜 사기를 발견하기까지 지연된 이유가 정당한가에 대한 논쟁이 소송의 중요한 쟁점이 됩니다. 만약 피해자의 사기 발견의 이유가 정당하지 못했을 경우에는 공소시효 말소로 인하여 소송이 기각됩니다.

참고로 부동산의 명의에 관한 소송은 3년, 건물 부실공사에 따른 손해배상 소송은 4년의 공소시효 기간이 있습니다.

이와 같이 계약내용을 서면화하는 것은 궁극적으로 분쟁예방의 큰 도움이 됩니다. 공소시효 기간에 대한 법원의 결정이 엄격하고 사안에 따라서 공소시효 기간의 적용이 까다로우므로 부동산거래에 있어서 피해를 당했을 경우에는 지체하지 마시고 변호사와 상의하여 소송을 준비하셔야 합니다. 

△ 문의 : (213)487-2371 미주 중앙일보 이승호 변호사





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