조닝(zoning)을 알면 돈이 보인다
집·아파트 구입 전 미리 확인
LA시, R5엔 클럽·병원·호텔도
R1은 단독주택, 2대 주차공간 필요 
주택이나 아파트 및 쇼핑몰 구입시 바이어가 항상 묻는 질문 중에 하나가 바로 '조닝'(zoning)이다.
조닝은 부동산의 용도를 규제하는 조례에 따라 토지를 구획하거나 구획된 지역을 가리킨다.
일반적으로 대부분의 로컬 정부들은 해당 지역의 부동산 사용 용도를 조례로 정해 놓으며 보통 정부에서 작성한 조닝지도(Zoning Map)에서 확인 가능하다. 이 같은 조닝 조례는 필요에 의해서 수시로 변경될 수 있다.
일정 지역을 개발하고자 할 때는 주택용 조닝에서 상업용 조닝이나 산업용 조닝으로 바꾸거나 또는 반대로 산업용 조닝을 주택용이나 상업용 조닝으로 변경해 사람이 살 수 있도록 유도하기도 한다. 이 같은 조닝 변경은 반드시 지방정부 의회의 승인을 거치도록 돼 있는데 만약 조례가 개정되면 정부는 반드시 공시해야만 한다.
이니셜로 조닝을 살펴보면 R(Residential)은 주거지역 C(Commercial)는 상업용 지역이며 M(Manufacturing)은 산업용 지역이다. LA시 기준으로 조닝을 확인하면 다음과 같다.
주거용 조닝
일반적으로 흔히 사용되는 주거용 조닝은 R1~R5다. R1은 단독 주택용으로 듀플렉스가 들어서면 안 된다. 예외규정이 없는 한 대지의 최소면적은 5000스퀘어피트 건물의 최대 높이는 45피트다. 주차공간은 2대이며 주차된 차를 덮을 수 있는 지붕이 있어야 한다.
R2는 듀플렉스 지역으로 단독주택이나 2유닛(듀플렉스)을 지어도 무방하다. 또 대지면적은 최소 5000스퀘어피트 이상이며 2 유닛을 지을 경우 한 유닛당 최소 면적은 2500스퀘어피트다.
제한적 다세대 주거지역의 조닝은 R3다. 아파트와 같은 다세대 주택과 차일드케어 시설을 건설할 수 있다.대지의 최소면적은 5000스퀘어피트 이상이며 유닛당 최소 800스퀘어피트의 공간을 필요로 한다. 건물의 고도제한은 45피트. 주차공간은 1~2유닛까지는 유닛당 1대의 공간 3유닛은 유닛당 1.5대 4유닛부터는 유닛당 2대가 필요하다.
R4 지역은 제한이 없는 다세대 주거지역으로 이 지역에는 아파트 콘도 기숙사 등이 들어설 수 있다. 최소 대지면적은 5000스퀘어피트 이상이고 유닛당 최소 400스퀘어피트다. R5는 R4의 다세대주택에다 클럽 병원 호텔 등이 들어설 수 있는 지역이다.
<표 참조>
상업용 조닝
CR에는 은행 클럽 호텔 교회 학교 등이 들어설 수 있으며 제한적인 상업지역의 조닝인 C1은 소매업을 운영할 수 있는 곳이다. 10만 스퀘어피트 보다 적은 오피스 빌딩 비즈니스 호텔 병원 등을 지울 수 있다. C1 조닝의 경우 주거용 유닛은 R3 유닛당 최소면적 규정을 따라야 한다. C2는 일반 소매상가와 제한적인 제조업 시설을 건축할 수 있다. C2조닝은 소매상가 이외에도 방송국 주차장 건물 교회 학교 등도 오픈할 수 있다. 이 조닝에서의 주거용 건물은 R4 규정을 적용받는다. CM은 상업 및 산업지역으로 도매업체 스토리지업체 클리닉 등을 지을 수 있다.
산업용 조닝
MR1 지역에는 CM 시설과 동물병원 등을 열 수 있고 MR2에는 제한적인 경공업 업종과 장의사 등을 운영할 수 있다. 또 M1 지역의 경우 제한된 제조업 시설은 개발할 수 있지만 병원과 학교는 들어설 수 없다. M2는 M1시설과 경공업이 중심이며 M3는 경공업 및 중공업 시설을 건설할 수 있다.
조닝 규정 알면 부동산 개발 방향 보인다
R4, 땅 400sqft당 1유닛 건축 가능
R5, 고도제한없어 고층 건물 개발
C2, 주거용 개발시 R4 규정 적용
 | | LA 한인타운의 아파트 개발 현장. 아파트는 일반적으로 R3조닝 이상지역에서 개발이 가능하다. |
부동산을 개발할 때 가장 먼저 살펴봐야 하는 것이 조닝(zoning)이다. 조닝은 부동산의 용도를 규제하는 조례에 따라 토지를 구획하거나 구획된 지역을 가리킨다.
1916년 뉴욕에서 가장 먼저 실시됐으며, 캘리포니아는 1917년 이 제도를 도입했다. 일반적으로 로컬정부는 주거용 지역(R), 상업용 지역(C), 산업용 지역(M), 농업용 지역(A) 등으로 조닝을 나누고 있다. 다음은 LA시를 기준하는 한 조닝 규정이다.
◆주거용 조닝(Residential Zones)
일반적으로 흔히 사용되는 주거용 조닝은 R1~R5다.
▶R1=R1은 단독주택용으로 듀플렉스가 들어서면 안 된다. 주택 1채를 짓는 데 필요한 대지면적은 최소 5000스퀘어피트이며, 건축할 수 있는 건물의 최대 높이는 45피트다. 주차공간은 2대이며 주차된 차를 덮을 수 있는 지붕이 있어야 한다.
▶R2=단독주택은 물론 듀플렉스 및 소규모의 아파트를 지을 수 있는 지역이다. 하지만 대지면적 2000스퀘어피트당 주택 1유닛을 지을 수 있어 아파트를 짓기란 쉽지 않다.
▶R3=다세대주택이 가능하며차일드케어 시설을 지을 수도 있다. 대지의 최소면적은 5000스퀘어피트 이상이며 유닛당 최소 800스퀘어피트의 공간을 필요로 한다. 건물은 높이 45피트까지 지을 수 있다. 주차공간은 1~2유닛까지는 유닛당 1대, 3유닛은 유닛당 1.5대, 4유닛부터는 유닛당 2대가 필요하다.
▶R4=아파트를 개발하기에 가장 적합한 지역이다. R3 조닝에서 허가된 것 외에 교회, 학교, 홈리스 셸터 건설도 가능하다. 주로 LA한인타운, 할리우드, 노스할리우드 등에 많이 분포돼 있다. 최소 대지면적은 5000스퀘어피트 이상이고 대지면적 400스퀘어피트당 1유닛을 지을 수 있다. 이를테면, 땅 면적이 8000스퀘어피트라면 최대 20유닛까지 건축 가능하다. 스튜디오는 유닛당 1대, 1베드룸은 유닛당 1.5대, 2베드룸 이상은 유닛당 2대의 주차공간이 필요하다.
▶R5=고층 콘도나 아파트 개발이 가능한 지역이다. 또한 클럽, 병원, 호텔 등이 들어설 수 있는 지역이다. 주로 LA다운타운에 분포돼 있으며, LA한인타운의 경우 윌셔 및 3가 일부 지역이 R5 조닝으로 지정돼 있다. 고도제한이 없으며, 대지면적 200스퀘어피트당 1유닛을 지을 수 있어 주로 고층 건물 개발이 이뤄지고 있다.
◆상업용 조닝(Commercial Zones)
상업용 건물 개발이 이뤄지는 곳이며, CR, C1, C2, C3가 일반적이다.
▶CR=제한적 상업용 지역으로 은행, 클럽, 호텔, 교회, 학교 등이 들어설 수 있으며 R4 조닝과 비슷한 규정이 적용된다.
▶C1=역시 제한적 상업지역으로 소매업을 운영할 수 있는 곳이다. 최소면적 규정은 없고 고도제한은 35피트다. 10만 스퀘어피트보다 적은 오피스 빌딩, 호텔, 병원 등을 개발할 수 있다. C1 조닝에 주거용 유닛을 개발하면 R3 규정을 따라야 한다. 일반 상업용 건물과 메디컬 오피스는 실내면적 250스퀘어피트당 1대를 주차할 수 있는 공간이 있어야 한다. 다른 목적의 오피스 빌딩은 실내면적 400스퀘어피트당 1대의 주차공간을 확보해야 한다.
▶C2=가장 일반적인 상업용 조닝으로, 소매상가 이외에도 방송국, 주차장 건물, 교회, 학교, 자동차 딜러 등도 오픈할 수 있다. 이 조닝에서의 주거용 건물은 R4 규정을 적용받는다. 일반 상업용 건물은 실내면적 250스퀘어피트당 1대의 주차공간이 있어야 하고 일반 오피스는 실내면적 400스퀘어피트당 1대의 주차공간이 필요하다.
▶C3=모든 업종이 들어설 수 있다. 최소면적 규정은 없으며, 고도제한도 사실상 없다. 주차규정은 C2 규정과 같다.
◆산업용 조닝(Manufacturing Zones)
MR1 지역에는 미디어 프로덕트, 동물병원, 클리닉 등을 열 수 있고 MR2에는 제한적인 경공업 업종과 장의사 등을 운영할 수 있다. 또 M1 지역의 경우 제한된 제조업 시설은 개발할 수 있지만 병원과 학교는 들어설 수 없다. M2는 M1시설과 경공업이 중심이며 M3는 경공업 및 중공업 시설을 건설할 수 있다.
R3 이상 조닝부터 아파트 개발 가능
고층 콘도·호텔 등은 R5 조닝 유리
Q LA한인타운에 단독주택을 소유하고 있는데 부동산 에이전트들이 와서 좋은 값을 쳐줄테니 팔라고 합니다. 조닝이 좋아서 개발하기 좋다며 개발업자들의 관심이 많다는 겁니다. 조닝 규정이 무엇이고 조닝이 좋다는 것이 무엇인지 궁금합니다.
A 부동산 개발은 개발업자가 원한다고 하고 싶은대로 할 수 있는 것은 아니다. 가장 기본적으로 조닝에 따라 조닝 규정에 맞춰 주택이나 아파트 상가 등을 지을 수 있다. 조닝 규정은 로컬정부마다 다소 차이를 보이는데 일반적으로 로컬정부는 주거용 지역(R) 상업용 지역(C) 산업용 지역(M) 농업용 지역(A) 등으로 조닝을 나누고 있다.
LA시에서는 주거용 조닝을 R1에서 R5로 분류한다고 보면 간단하게 이해할 수 있다. R1은 단독주택용으로 듀플렉스가 들어서면 안 된다. 주택 1채를 짓는 데 필요한 대지면적은 최소 5000스퀘어피트이며 건축할 수 있는 건물의 최대 높이는 45피트다. R2는 단독주택은 물론 듀플렉스 및 소규모의 아파트를 지을 수 있는 지역이다. 2000스퀘어피트당 1유닛을 지을 수 있다. R3는 다세대주택이 가능하며 차일드케어 시설을 지을 수도 있다. 대지의 최소면적은 5000스퀘어피트 이상이며 800스퀘어피트당 1유닛을 지를 수 있다. 높이는 45피트까지 가능하다. 주차공간은 1~2유닛까지는 유닛당 1대 3유닛은 유닛당 1.5대 4유닛부터는 유닛당 2대가 필요하다.
R4는 일반적으로 아파트가 개발되는 조닝이다. 최소 대지면적은 5000스퀘어피트 이상이고 대지면적 400스퀘어피트당 1유닛을 지을 수 있다. 스튜디오는 유닛당 1대 1베드룸은 유닛당 1.5대 2베드룸 이상은 유닛당 2대의 주차공간이 필요하다.
R5는 고층 콘도나 아파트 개발이 가능한 지역이다. 또한 클럽 병원 호텔 등이 들어설 수 있는 지역이다. 고도제한이 없으며 대지면적 200스퀘어피트당 1유닛을 지을 수 있어 주로 고층 건물 개발이 이뤄지고 있다.
상업용 조닝은 상업용 건물 개발이 이뤄지는 곳이며 CR C1 C2 C3가 일반적이다.
CR은 제한적 상업용 지역으로 은행 클럽 호텔 교회 학교 등이 들어설 수 있으며 R4 조닝과 비슷한 규정이 적용된다.
C1 역시 제한적 상업지역으로 소매업을 운영할 수 있는 곳이다. 최소면적 규정은 없고 고도제한은 35피트다. 10만 스퀘어피트보다 적은 오피스 빌딩 호텔 병원 등을 개발할 수 있다. C1 조닝에도 주거용 유닛 개발이 가능한데 이 경우에는 R3 규정을 따라야 한다. 오피스 빌딩은 실내면적 400스퀘어피트당 1대의 주차공간을 확보해야 한다.
C2는 가장 일반적인 상업용 조닝으로 소매상가 이외에도 방송국 주차장 건물 교회 학교 자동차 딜러 등도 오픈할 수 있다. 이 조닝에서의 주거용 건물은 R4 규정을 적용받는다. 일반 상업용 건물은 실내면적 250스퀘어피트당 1대의 주차공간이 있어야 하고 일반 오피스는 실내면적 400스퀘어피트당 1대의 주차공간이 필요하다.
C3는 모든 업종이 들어설 수 있다. 최소면적 규정은 없으며 고도제한도 사실상 없다. 주차규정은 C2 규정과 같다.
미주 중앙일보
|
#미국부동산,#LA부동산,#REAL ESTATE,#2-3-4유닛 부동산,#인컴투자부동산(INCOME PROPERTY),#brianno1agent
