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모기지 이자율 왜 내려가나?(2017년 7월현재)
07/18/2017 10:18
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'트럼프 약발' 떨어지면서 채권 이자율 하락 
모기지 이자율 왜 내려가나

트럼프가 공약한 1조 달러 규모의 인프라 투자 계획이 지지부진하면서 모기지 이자율이 하락하고 있다.
트럼프가 공약한 1조 달러 규모의 인프라 투자 계획이 지지부진하면서 모기지 이자율이 하락하고 있다.

인프라 투자 불확실성에 인플레이션 우려 감소
채권 팔아치우던 투자자들 다시 채권 매입나서
기준금리 계속 올리면 모기지 이자율 다시 상승


모기지 이자율이 계속 하락하고 있다.

지난 5월 기준 가주에서 렌더들이 제공하는 30년 고정 평균 이자율은 4.01%였지만 6월에는 3.90%대로 내려갔다.

크레딧이 우수한 바이어들이 실제로 받을 수 있는 이자율은 3.8%대도 가능하다.

지난해 말 주류 렌더들이 예측한 2017년도의 상반기 모기지 이자율은 4% 중반대였다. 하지만 예상은 빗나갔고 1월 이후부터 매월 이자율이 내려가는 모습을 보여주고 있다.

지난해 11월 대선 이후 0.5% 포인트가 급등했던 모기지 이자율은 왜 내려가는 것일까.

◇트럼프 약발이 사라졌다

트럼프 대통령은 대선 공약으로 1조달러 규모의 인프라 투자를 내걸었다. 도로와 교량 등 공공 부문의 공사와 다양한 종류의 사회 간접 자본에 투자하겠다고 약속했었다. 말하자면 1조달러를 시중에 풀겠다는 뜻이다.

그러자 트럼프 당선 이후 인플레이션을 우려한 글로벌 투자자들이 안전자산으로 여겼던 재무부 채권을 팔아 치우기 시작했다.

그 결과로 모기지 이자율과 직접적인 연관이 있는 10년 만기 채권 이자율은 1.80%대에서 2.30%대로 급등했다. 채권 이자율 상승으로 30년 고정 모기지 이자율은 3.5%대에서 4%를 넘기게 됐다.

지난해 말 주류 모기지 업계서는 트럼프의 백악관 입성 이후 본격적인 인프라 투자기 시작되면 모기지 이자율은 4% 중반대로 상승할 것이라는 의견이 지배적이었다. 심지어 2017년 하반기에는 5%에 근접할 것이라는 말도 나왔다. 

하지만 막상 트럼프가 대통령에 취임하고 나서는 인프라 투자에 대한 별다른 진행 사항이 발표되지 않고 있다.

트럼프가 러시아 스캔들 문제 등 정치적인 이슈에 집중하면서 인프라 투자가 뒷전으로 밀리고 있는 것이다.

일부에서는 실업률이 4.3%로 완전 고용상태인데 굳이 새로운 인력 창출을 만들어 낼 대규모 인프라 투자가 필요 없다는 의견도 나오고 있다.

상황이 이렇게 되자 채권을 팔아치우던 글로번 투자 기관들이 다시 채권 매입으로 돌아서면서 모기지 이자율 하락을 이끌고 있다.

2017년의 10년 만기 연방 재무부 발행 채권 이자율은 지난 1월3일 기준 2.45%로 출발했다.

그러나 채권 이자율은 시간이 갈수록 내려가는 추세를 보이고 있으며 3월에는 2.2%대로 움직이다가 6월26일에는 2.14%로 떨어졌다.

채권 이자율이 연초에 비해 0.3% 포인트가 내려가면서 모기지 이자율도 이 만큼 하락하고 있다. 

◇모기지 이자율은 계속 내려갈까

당초 2017년 상반기까지 모기지 이자율은 4.5%대로 상승할 것이라는 의견이 매우 많았었다.

데이비드 라이스 브루클린 법대 교수는 트럼프 행정부가 모기지 시장에서 정부의 역할을 줄인다면 모기지 이자율은 더 오를 가능성이 높다고 언급한 적도 있었다. 

하지만 막상 뚜껑을 열어보니 트럼프 약발이 떨어지면서 모기지 이자율은 전문가들의 예측을 빗나가고 말았다.

6월 말 현재 30년 고정 모기지 이자율이 3.9%대로 떨어지면서 주춤했던 바이어들이 주택시장으로 들어오고 있다. 재융자를 하려다가 이자율 상승으로 중단했던 홈오너들도 다시 재융자 신청을 하고 있다.

트럼프의 공약 사업인 인프라 투자가 계속 지연된다는 것만을 염두에 둔다면 모기지 이자율은 앞으로 더 떨어질 가능성도 충분하다. 

그러나 모기지 이자율이 오랜기간 지속적으로 하락할 가능성은 힘들다고 봐야 한다.

이유는 연방준비은행(Fed)이 지속적으로 기준금리를 인상하기 때문이다.

기준금리는 채권처럼 모기지 이자율에 즉각적으로 영향을 주지는 않지만 장기적으로 볼 때는 모기지 이자율 상승을 유발하는 기능을 갖고 있다.

현재 기준금리는 1~1.25%로 월가에서 신용 우수자에게 주는 프라임 이자율은 4.25%다. 기준금리가 1년에 서너차례 더 오른다면 프라임 이자율도 같이 오르게 된다.

문제는 시중 은행들의 예금 이자율이 채권보다 높아지게 되면 투자자들은 채권을 팔고 투자은행으로 돈을 돌리게 된다. 

이렇게 되면 채권 투자자들을 붙잡기 위해 채권 이자율이 올라가게 되고 결국에는 모기지 이자율 상승을 이끌게 되는 것이다.

따라서 지금 모기지 이자율이 하락하는 것은 일시적인 현상일 뿐이고 장기적인 측면에서는 다시 상승하는 것이 금융 시장의 올바른 흐름이라고 봐야 한다. 

LA 한인타운내 모기지 융자 업체인 렌딩웍스의 이영춘 에이전트는 "현재 모기지 이자율이 지난해 11월 보다 거의 0.5% 포인트가 낮은 상태이므로 집을 구입할 생각이 있는 바이어와 재융자를 하려는 홈오너들은 가능하면 올해 안에 서둘러 일을 진행하는 것이 좋다"고 조언했다.

박원득 객원기자



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