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부자됩시다 !! (39) - REITs
05/28/2010 05:47
조회  1956   |  추천   6   |  스크랩   5
IP 99.xx.xx.59

곰님,

어제 글중에... 릿츠, REITs, 해쌌는데...

고것이 무엇이여?~~

 

, 고것이 Real Estate Investment Trust 라는 투자상품인데요~

요것이, 부동산 큰손들만이 누릴수있는 부동산의 각종 혜택을

많은 사람들에게 작은 자본($1,000 부터)을 가지고도 누릴수있게 하는 것으로...

증권처럼 쉽게 사고 팔고 할수있게 IRS 세법으로 맹글어 논 것입니다.

 

우선 릿쯔는,

 

1) 100명 이상의 멤버가 있는 주식회사로 만들어야 하고,

2) 이중에 5명이 절대로 주식의 50% 이상을 소유하지 못하며..

3) 투자금의 75% 이상을 부동산을 소유하거나, 부동산에 융자를 해 줘야 하고,

4) 그 수입의 75% 이상이 부동산 소유와 부동산 융자에서 발생한 것이여야 하고,

5) 그 수입의 90% 이상을 주주들에게 배당금으로 나누어 주어야 한다.

 

위의 규정을 준수하면... IRS에서 부동산에 주어지는 혜택을 준다는 것입니다..

오메 좋은거~~

 

헌데, 부동산 투자가 이렇케 항상 좋은것만 있는건 아니지 않을까요?...

, 그렇쵸... 물론 나쁜점도 있지요~~ ㅎㅎ

 

그중에 가장 큰것이, 현금화 하기가 힘든다는 것입니다.

 

부동산에서 현금을 만들려면...

팔거나, 남아있는 에퀴티로 융자를 받아내야 하는데..

이것이 다 시간과 경비와 복잡한 서류를 준비해야 하는 불편함이 있다는 거죠.

 

요런것에 비해서,

증권은 어느때라도 시장에 내다 팔수가 있잖아요?

고것이 현금화 하는데 아주 쉽다는 거죠..

 

허긴, 요것이 또 단점일수도 있지만... 뭐냐구여?~

 

증권은 묵묵히 들고 있기가 힘들잖아요..

조금만 떨어져도 맴이 싱숭생숭~~ 그래서 홀라당 팔아버리고...

혹시 계속 오르면.. 남들이 다 사니까...

고걸 못 참고 쫓아 갔다가 상투끝 쥐고... ㅎㅎㅎ

 

아뭏튼, 부동산은 환전성(Liquidity)이 나빠서, 위급할때에 쓸 수가 없고..

, 시장이 한번 추락하기 시작하면... 빨리 빠져 나올 수가 없다는거...

 

그래서, , 죽기살기로 견디다 보면.. 다시 회복되고..

그러다 보니까, 오래 갖고 있게되고... 나중에 큰돈이 되더라는거... ㅎㅎ

 

근데도, 이것도 좀 증권처럼 쉽게 사고 팔 수 없을까???

요게~~, 증권시장에 상장된 Public REIT(공모 릿쯔)로 가능한것 입니다...

 

REITs는 크게 두가지로 나눌수가 있는데...

공모 릿쯔와 사모 릿쯔...

 

공모란 것은 증권시장에서 상장되 있는것으로 시장에서 매일 매매가 되는것인데..

매 분기마다 회사의 재정상황을 신용있는 CPA 회사가 감사를 하고,

SEC (Securities and Exchange Commission) 에 보고하고, 시장에 공시를 하는데..

 

그래서 그회사의 재정상황과 구조가 만천하에 들어나고...

그것으로 형성된 시장가격은 누구나 믿고 사고 팔고 할 수 있다는거...

 

헌데, 요거 SEC에 감사받고 공시하고 시장에 올리고 허는데

그 경비가 최소한 일년에 $1백만불 이상이 든다는 거죠~~ ㅠㅠ

 

그래서, 웬만큼 큰 규모가 아니면 할 수 없는거...

그래서, 그 경비때문에 수익율이 낮아질 수 밖에 없다는거...

그래서, 그 수익율이 보통 증권과 다를바가 없는거,

 

단지 매체가 사업체가 아니고 부동산이라는 거와

항상 이익의 90%를 주식배당으로 분배 하므로...

부동산의 가치가 오르는것과 당장 발생하는 현찰수입에 매력이 있다는거~~

 

한편으로,

 

사모 릿쯔는 SEC에 등록하지 않는것으로,

번거롭게 매분기 회계감사 하고, 공시를 하지 않아도 되므로..

그 수익성과 현찰수입이 월등하다는 겁니다...

 

그러나, 그 환전성은 거의 없고, 보통 정해진 투자기간을 함께 해야 하는데...

미리 계약을 파기하면... 주로, 원금만 상환 한다는 조항이 있습니다.

 

허면, 이런거 왜 해요?~~

 

어제 얘기했던 연기금을 싸게 빌려서 아파트개발사업 하는 곳에

이런 사모릿쯔가 자본투자(에퀴티)로 합작(Joint Venture)을 합니다.

 

이런 사모릿쯔의 주식은 액면가가 $1,000 ~ $25,000 정도 하는데...

그 자본의 규모가 $10,000,000 ~ $100,000,000 (1천만불 ~ 1억불) 정도..

 

이걸로, 아파트 개발에 투자도 하고 사기도 하고...

상가, 오피스건물, 호텔, 병원등을 사서 보유도 하고...

부동산 융자도 해주고, 에셑 메네지먼트도 하고...

 

요런거 해서 수익율 왕창 올려서 투자가들을 행복하게 해주는거~~~

요런거 라고요...ㅎㅎㅎ

 

참고로, 아래에 미국의 릿쯔협회 홍보문건에 있는 글을 소개합니다.

 

A widely used index of single-family house prices nationwide gained 5.6 percent compounded on average from 1976 to the third quarter of 2008.

1976년에서 2008 3분기 까지, 단독주택의 가치증가는 복리이자로 (IRR) 5.6% 에 불과하고...

 

Equity REITs, meanwhile, produced a 6.5 percent compound annual return on a price-only basis, but with dividends reinvested, REITs’ compound annual total return for the same period was 15.0 percent.

상업용 부동산에 자본으로 참여한 릿쯔의 가치증가는 6.5% 에 이른다. 이것에 그동안 발생한 수익배분을 재투자 했을 경우를 가정하면 그수익율은 15% 에 달한다.

 

http://www.reit.com/Portals/0/PDF/2009%20FAQ.pdf

pg. 16

 

 ** 물론, 그 단독주택을 임대줬을때 나오는 수익을 똑같이 재투자를 했을때는 다른 수익율이 나오겠죠... **

    

 

요런거 잘 살펴보고, 앞 뒤 재보고...

요런회사의 폴트 폴리오 (투자되어 있는 물건들...) 를 분석해보면..

 

어떤회사가 머리를 잘쓰는지,

어떤데에 어렇케 기가막힌 투자를 해놨는지...

 

얼마만큼 관리를 잘하는지..

요런거, 알수가 있거든요..

 

요런거 분석하는것만 해도 사실 풀타임 쟙이예요...

 

해서, 부자동네에 가보면,

대낮에도 젊은이들 부텀 멀정한 사람들이 일않가고~

커피삽에..샤핑쎈타에.. 길거리에.. 어슬렁 거리는 이들이 있거든요...

 

아니, 홈레스 말고...ㅎㅎㅎ

 

요런이들이, 맨날 요런거만 살피며 잘골라서 투자해서..

고걸로 버는거 갖고 먹고 놀고 마시고 사는 이들입니다...ㅎㅎ

 

에고, 낸들 고사람들 속에 뭐가 들어있는지 ~ 

뭘~ 안다꼬, 요런소릴 해 쌓코 있는지...ㅉㅉ

 

오늘도 요기까지...

낼봐여 ~~~

 

건강하게, 행복하게,

너두 나두 한없이 서로 살랑하며~~~ ㅎㅎ

 

 

To be continued....

부자되기,미국부동산,미국경제
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