바이어를 보호하는 주택 감정가
03/20/2018 17:49
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모던 스타일로 완전히 업그레이든된  집을 보았다.  빌더의 모델하우스처럼 스테이징된 집은사진에서 느낀 감흥과 별다른 차이가 없이 아름다웠다. 집은 목요일에 마켓에 나왔는데 리스팅 에이전트는 주말 오픈 하우스를 거쳐 월요일에  컨트렉 프레젠테이션을 하겠다고 한다. 동네 최고가에 리스팅 집이지 가치는 있어 보였다. 이정도로 멋진 리모델링은 시간과 자금도 많이 드는데다 아무나 있는 일이 아니기 때문이다.


그동안 많은 집들을 보아 왔던 바이어 A  집이 너무 마음에 든다며 바로 계약서를 쓰자고 했다. 그러나 나는 어차피 계약서를 빨리 보내도 월요일까지 기다려야 하니까 오픈 하우스 상황을 지켜 보면서 오퍼를 준비하는 것이 좋겠다고 조언했다.


토요일 오픈 하우스에서 시간 정도 머물렀다는 A 방문객끼리 나누는 대화로 집은 계약서가 몰릴 것이라는 의견을 피력하였다. 나는 일요일 오픈 하우스가 마감되기 전에 곳을 찾았다. 그리고 리스팅 에이전트와 이야기를 나누었다. 그녀는 이미 세개의 계약서를 받았는데, 두개는 받을 것이라고 알려 주었다.  모두다 굿 오퍼이니 베스트 오퍼를 쓰라는 팁을 주었다.


부동산 에이전트들은 보통 풀프라이스 오퍼를 굿 오퍼라고 하며, 풀프라이스보다  높은 가격을 제시하거나 컨티전시를 없엔 오퍼를 엑셀란트 오퍼라고 칭한다.


A 집을 놓치지 않기 위해 가격을 쓰자고 했다. 컨틴전시 조항을 하나라도 지우자고 하였다.


계약서에는 바이어를 보호하기 위한 여러가지 매매 구입 조건( contingency) 명시되는데, 그중 가장 주요한 세가지 조건에는 인스펙션, 융자, 그리고 주택 감정가가 있다.


홈인스팩션 컨틴전시는 홈인스택션 결과가 만족스럽지 않을 계약을 취소할 있는조항이다. 파이넨싱 컨틴전시는 대출이 되지 않을 계약을 취소할 있는 조항이다.


마찬가지로 어프레이절 컨틴전시는 주택 감정 가격이 계약 가격보다  낮게 나왔을 계약을 취소할 있는 조항이다.


A 일단 가격을 높이고, 상태가 좋아 보이니 홈인스팩션 컨틴전시를 지우자고 하였다. 나는 그래도 모르니 홈인스팩션은 인포메인션을 얻기 위해서 시행하겠다는 단서는 달자고 했다. 혹시라도 홈인스팩션의 결과가 좋지 않으면 HOA 다큐먼트를 볼모로 빠져 나오기 위함이었다.


조마조마한 마음으로 하루를 기다리니 여섯개의 오퍼중 셀러가 A 오퍼에 싸인을 했다는 반가운 소식이 왔다.


A 기뻐하며 바로 융자와 감정을신청했다. 홈인스팩터를 고용해서 주택에 별하자가 없음을 확인하는 기회도 가졌다.


그런데 문제는 주택 감정가에서 발생했다. 집값이 가파르게 상승 중이다보니 주택 감정 가격이 시세를 따라잡지 못한 것이다.


요즈음에는 은행에서 외주가 아닌 자체 감정사를 내보낸다. 담보 가치를 정확하게 하기 위함이다. 계약가가 적절한 시세를 반영하고 있는지 확인하기 위함이다. 써브프라임 금융사태를 촉발 시킨 부실 감정의 전철을 밟지 않기 위함이다.


주택 감정 가격이 계약된 가격보다 낮게 나와서 주택 구입에 필요한 만큼의 은행 대출을 받지 못하게 A 별도의 돈이 없어 주택 거래가 중단될 위기에 처했지 , 다행이도 셀러는 감정 가격대로 매매 가격을 내려 주겠다는 제안을 하였다.


사실 요즈음 대부분의 셀러는 은행 감정가대로 집을 매매하는 것에 대해 불만이 없다. 감정가가 있는 최고가라는 인식이 팽배해졌기 때문이다. 누구에게 팔아도 같은 결과가 나온다는 것을 알기 때문이다.

그러므로  가격이 싸게 나온 집은 계약서가 몰리니 오히려 사기 힘들다고 포기하지 말자. 주택 감정 조건(Appraisal Contingency)  바이어를 보호할 것이기 때문이다.

 


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