문:
인컴과 크레딧이 부족하여 아들 명의로 7년 전에 제 집을 사서 딸고 함께 살고 있습니다.
그런데 최근 아들이 자신도 거주 주택을 사야하니 제 집에서 이름을 빼어 달라고 합니다.
그래서 작년에 대학 졸업하고 정부에서 일하는 제 딸 이름으로 명의를 바꾸려 하는데 어떠한 과정을 거쳐야 될까요?
이 집은 그동안 값도 많이 올랐고,
제가 죽을 때까지 살 집입니다.
답:
아드님 한사람 이름으로 만 된 집이니 아드님 이름을 뺄 수는 없고 따님에게 팔거나 양도하는 형식으로 해야 하겠네요.
그러나 IRS는 가족이나 친척끼리의 주택 거래도 시세 보다 현저히 싸게 파는 것을 허락치 않고 있습니다.
그러므로 양도 가격은 현 시세대로 하고,
남아 있는 에쿼티를 기프트로 처리한 후 새 융자의 다운페이먼트로 대치하는 것이 좋습니다.
그러나 따님도 아드님처럼 언젠가는 이 집에서 자신의이름을 빼고 싶다고 할 수도 있고,
어머님이 실소유주인 이 집이 법적으로는 따님의 집이기 때문에 후에라도 가족간에 불미스러운 일이 발생할 수도 있으니,
이번 기회에 어머님의 이름도 집 문서에 따님과 함께 올리거나 아예 어머님의 이름으로 만 하는 것이 더 좋겠습니다.
7년 전에 집을 사실 때는 인컴과 크레딧이 부족하여 융자가 어려웠다고 해도 지금은 어머님 이름으로 만으로도 가능한지 다시 알아 보시기 바랍니다.
왜냐하면 그동안에 살던 집이 값이 올라 에쿼티가 많이 쌓여있다고 하니,
에쿼티를 이용해서 다운페이 비율을 높이면 융자가 수월해 지기 때문입니다.
또한 사상최저의 모게지 이자율도 융자를 퀄러파이하는데 도움이 되기 때문입니다.
그러나 만약 혼자 이름으로 융자가 가능하지 않다면,
따님의 이름도 함께 올려야 겠지요.
그렇게 되면 그 집은 법적으로 따님과 공동 소유하게 된다는 것도 인지하셔야 합니다.
자신의 명의 만 빌려 주었다거나 남의 명의 만 받아 썼다라는 생각은 미국에서는 부동산 뿐 만 아니라 어느 경우에도 옳지 않습니다.
한 예로 세자녀를 두고 있는 어느 분께서 노년에는 본인의 이름으로 재산이 없어야 복지 혜택을 누릴 수 있다는 생각으로 가까이 살고 있는 한 자녀의 이름으로 주택을 명의 변경하였습니다.
그러나 이 분은 갑작스럽게 죽게 되었고,
어머니의 유일한 재산인 집을 자신 명의로 소유하고 있던 자녀는 그 집을 팔고 먼곳으로 이주하였습니다.
돌아 가신 분이 자녀들에게 분쟁의 씨앗과 상처를 제공했다고 느껴집니다.
둘 이상의 자녀를 둔 부모들은 어느 한 자녀의 이름으로 집 사는 것을 쉽게 생각하지 말라는 교훈이 되는 이야기였습니다.
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