팔았다고 다 판 것이 아니다.
12/12/2018 10:25
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'For Sale'을 알리는 부동산 싸인 포스트 얼마되지 않아 Sold 싸인으로 바뀌는 집이 있다.   신문등의 지면에 게재된 에이전트들의 광고 리스팅도 몇 일 되지 않아 Sold  싸인으로 집 사진을 가리는 경우가 있다. 계약이 이루어진 것이다.


그러나 엄밀히 따지면 계약이 된 것이지 집이 팔린 것은 아니다.  Sold  아니라 Under Contract’이라 표시를 하는 것이 마땅할 것이다사고 싶은 바이어와 팔고 싶은 셀러의 마음이 동하여 계약이 이뤄졌는데도 계약이 끝까지 가지 못하고 중간에서 파기되는 경우도 종종   있기 때문이다.


계약서에 양측의 서명이 완결된 순간에 환희의 송가를 부르는 것은 너무 이르다사실 이때부터 다시 넘어야  크고 작은 언덕들이 즐비하게 버티고 서있기 때문이다.


그렇다면 완벽한 부동산 거래를 성사시키기 위해 통과해야  관문들에는 어떠한 것들이 있을까?


첫째는 인스팩션의 관문이다바이어가 고용한 인스팩터의 지적 사항을 토대로 수리비 협상을 하는 과정에서셀러는 하찮은 것을 바이어가 트집 잡는다는 생각을 하게되고바이어는 응당이 고쳐줘야  항목에 대해 셀러가 거부한다는기분을 갖게 되어 합의점에 도달하지 못하게 된다면주택 거래는 그   관문을 통과하지 못하고 주저 앉게 된다.


둘째는 HOA Condo 패케지 관문이다.  셀러는 계약이 이루어  동네의 규칙과 재정등을 보여 주는 책자를 바이어에게 전달하도록 되어 있는데이때 바이어에게는  내용을 문제 삼아 계약을 파기할 권한이 있다.


셋째는 은행 감정가의 관문이다계약된 가격 이상의 감정가가 나온다면 관문은 쉽게 통과하겠지 그렇지 않은 경우에는 은행 감정가대로 가격 조정을요구하는 바이어와 이를 수용하지 못하는 셀러 사이에서는 간극이 발생하게 된다. 이런 경우에는 계약가와 감정가 중간 선에서 가격을  조정하여 타협을 하는 경우가 많다. 하지만 그런 경우라도 조정된 금액 만큼의 돈이 바이어에게 따로 준비되어 있지 않다면 거래는 중단될 것이다.


넷째는 은행 대출 승인의 관문이다바이어의 사전 융자 승인서는 융자가 자동으로 나오는 것을 말하는 것은 아니다대출 신청 기간 중에도 바이어의 재정상태나은행 이자율의 변동등 여러 변수가 작용할  있기 때문이다모게지 대출이 지연되거나 거절되는 이유는 매우 다양하여 대출을 받지 못하게 되는 바이어는 집을 사고 싶어도 사지 못하니거래는 여기서 멈추게 될 것이다.


다섯째는 타이틀 문제의 관문이다셀러는 어떠한 저당권도 없는 깨끗한 타이틀을 바이어에게 건네 줘야하는데주택을 파는 돈으로도  해결할  없는 린이 있는 경우에도 주택 거래는 거기서 중단될  밖에 없다.


여섯째는 주택 최종 상태 점검의 관문이다바이어는 세틀먼트를 앞두고 집의 상태에서 Walk- through 하게 되는데이때 집의 상태가 전과 다르다면바이어는 그에 상응하는 보상을 요구할 것이다. 이때 양측이 합의점에 도달하지 못하면세틀먼트를 바로  앞에 두고도 주택 거래는 깨지게 되는 것이다.


이외에도 주택 거래가 성사되기까지 발생하는 여러 변수의 관문은 많지만바이어나 셀러 양측이 사사로운 감정보다는 오직  그림을 보고 간다는 마음으로 임한다면주택 거래 성사의 여러 관문을 통과하는 것은 그리 어려운 일은 아니다.



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