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부동산을 소유하는 방법 세번째 -Life Estate
06/03/2014 20:59
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문의 (213)380-9010

부동산을 소유하는 방법

오늘은 부동산을 소유하는 방법 중의 하나이지만 알려지지 않은  Life Estate 대해 말씀드리겠습니다.         

     Life Estate 만들면 살아있는 동안 해당 부동산을 있는 권리를 가지고  사망후에는  정해진

수혜자가  부동산을 넘겨받게 됩니다.  ,  life estate 가지고 있는 사람(life tenant) 살아 있는 동안만

가지는 권리로써,   부동산을 살아 있는 동안만 쓰실수 있는 권리를 가지기에 사망후 아무런 권리가 

남아있지 않게 됩니다.  이는 본인이 사망하면 본인의 소유권은 자동적으로 소멸되며, 정해놓은 수혜자   

(remainder beneficiary) 부동산을 물려받기 때문입니다.

     주로 주거용주택에 많이 사용하는 방법으로써, 만약 부모가 집에 대한 life estate 가지고

자녀를 수혜자로 만들면 부모는 집에 사실 있는 권리만을 가지고 나머지 권리는 자녀에게 양도하는 

겁니다.  , Life Estate 만든 분은 집을 lease혹은 파시더라도 본인이 살아계신 동안의 권리만을 

양도한 것이니,  실제적으로 파는 것이 거의 불가능합니다.   

     즉, 갑이라는 사람이 자신의 집에 관해 life estate 만들어서 본인의 자녀들을 수혜자로 만들면,

 본인은 life tenant 되고, 자녀들은 사망 후에만 집을 받을 있는 수혜자가 되는 것입니다.

자녀들은 갑의 사망 자동적으로 title 물려받게 되기에 간단하게 자녀에게 상속을 있는 

방법중의 하나입니다.  (물론 등기사무소에 가셔서 수혜자의 이름으로 새로운 deed 만드셔서 

file 하셔야하나,  probate 절차를 거치지 않고 받으실 있는 방법입니다. )

     그러나, 많은 분들이 집에 살수 있는 권리 집에 관한 소유권으로 오해합니다.   

Living Trust 만드는 대신, 조금더 가격이 Life Estate 만든 후, 본인이 언제든지 원하면 취소가 

가능하다고 잘못 이해를 할때도 많습니다.  그러나  돌아가신 후 수혜를 받을 수혜자를 이미 

정해놓았기에한번 life estate 만들고 나면 다시 소유권을 온전히 돌려받기가 힘들고, 수혜자  또한 

본인 마음대로 바꾸기가 힘듭니다.

아래의 차트를 참고하여, “증여 “Life Estate” 그리고 “Living Trust” 장단점에 대해 숙지하기 바랍니다.

 

장점

단점






증여 (gift)



살아있을 증여를 하게 되므로

간단하게 title 

자녀에게 이전할 있음

자녀가 증여받을 ,  세금 기준이 부모님이 집을   가격에 맞춰지므로, 집의 가격이 올라서 팔때 양도소득세가 발생할 있음.

또한 권리가 자녀에게 양도되는 순간, 본인의 자산이 아니므로 control 없음.

(예를 들어, 부모가 계속 집에 있는 약속을 받고 자녀에게 집을 양도했을 지라도, 자녀의 마음이 바뀌거나,  

자녀가 judgment 받거나 이혼소송중 집을 잃게 되면

부모님은 집에서 쫓겨날 있음)

증여한 부동산의 가격만큼 증여세 보고를 해야함   



 Life Estate

살아있는 동안 집에 살수 있는 권리를 보호받음 (재산세는 본인이 내야하며,  집에서 나오는 

rental 수입을 받을 있음)

집의 가격이 오른다 하더라도 자녀가 부모님의 

사망시 집을 상속받으면, 세금기준이 시장가로 

맞춰지므로 양도소득세 혜택을 받음

한번 만들고 나면, 취소해서 소유권을 돌려받기가 어려움(수혜자 자녀들 혹은 다른 수혜자) 동의해서 

서명하거나 아니면 undue influence  정신이 온전치 

않은 상태에서 Life Estate 만들었을   등등  제한된 

경우에만 취소가능)

 




Living Trust

본인의 재산으로 살아있을 시에도 소유권을 누리며, 사망시 수혜자가 양도소득세 혜택을 받게 . (집의 가격이 오른다 하더라도 자녀가 부모님의 사망시 집을 상속받으면, 세금기준이 시장가로 

맞춰지므로 양도소득세 혜택을 받음)

대개 위임장, 유언장, 의료사전지시서를 같이 

만드므로, 사망시 뿐만 아니고 건강이 악화될 경우에도 재산/건강에 관한 대리자를 설정할 있음.  본인이 원할때 언제든지 2 관리자 (successor trustee) 수혜자를 바꿀수 있음




증여 혹은 Life Estate 비해 비용이 들어갈


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