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조인트 테넌시 (Joint Tenancy)
08/21/2018 14:48
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조인트 테넌시 (Joint Tenancy)


리빙트러스트를 만든 후에 재산을 리빙트러스트 이름으로 가지고 있다가 사후에 

리빙트러스트에 나오는 조건대로 자녀에게 상속을 해주게 된다. 허나 아주 가끔 만든 리빙

트러스트를 해놓고 갑자기 부동산 등기문서에 자녀의 이름을 공동 소유주로 올려버리는 경우가 

종종 있다.  때로는 미리 증여를 해줘야 상속세를 적게 낼거 같아서, 혹은 사후에 리빙트러스트로 

처리되면 자녀가 해야하는 일이 많을 까봐 등등 여러가지 이유가 있다. 자녀를 부동산의 공동주인으로 

만드는 것은 생각보다 쉽다.  등기문서에 자녀의 이름을 조인트 테넌트 (Joint Tenant) 올리는 것인데

올리는 것은 굉장히 쉬우나 여러가지 문제가 생길 있다.  


첫째, 많은 부모들이 자녀의 이름만 올려줬기 때문에 소유권은 그대로 부모들이 100% 소유

한다고 생각하나 오산이다. 자녀를 공동주인으로 만들어주면서 소유권 수입에 대한 권리 등등을 

같이 나누게 된다. 따라서 자녀가 채무관계가 나쁘거나, 소송의 대상이 되거나, 이혼하게 되면 자녀의 

문제가 부모가 증여해준 재산으로도 그대로 전이될수 있다. 물론 결혼 /후로 상속/증여 받은 재산은 

해당 배우자의 개인재산이나, 개인 재산을 욕심내는 배우자가 있다면 이혼과정이 골치아파질  

있다.  최근에 찾아온 손님도 자녀에게 본인들이 살고 있는 집의 절반을 증여한   자녀가 교통사고를 

크게 내서 소송이 들어온 경우였다.  손님 부모가 살고 있는 집에 혹시라도 차압이 들어올까 손님의 

맘고생이 심했다


둘째,  자녀중 한사람만 공동주인으로 만들게 되면, 결국 해당 자녀만 상속을 받게 된다.  

아들이 셋을 부모가 아직 장가를 가진 않은 막내를 공동소유주 특히 조인트 테넌트로 만들어버리면 

결국 부모 사망후 막내아들만 해당 재산을 가져가게 된다. 조인트 테넌트는 살아남는 사람이 

재산을 차지하게 되는 룰이 있다. 부모와 막내 아들이 조인트 테넌트로 묶였다가 아버지가 먼저 

사망하게 되면 어머니와 막내아들이 50/50 공동주인이 되고 어머니마저 사망하게 되면 막내아들이 

100% 소유주가 된다. 따라서 나머지 아들들이 결국 막내동생의 자비를 구해야되게 되는 것이다.   


셋째, 만약 자녀를 전부다 공동 소유주로 만들었다 할지라도 혹시 자녀중에 하나라도 변고가 

생기면 해당자녀의 몫은 사라지게 된다.   부모가 아들과 둘을 같이 묶어서 부동산에 4명의 

공동소유주를 만들었다가 안타깝게도 딸이 부모보다 먼저 사망한 경우가 있었다. 이때, 딸의 몫은 

한마디로 부모와 오빠의 몫으로 흡수가 된다.  딸의 자녀, 손님에게는 손자/손녀는 상속지분을 

잃어버리게 되는 것이다


넷째, 자녀를 공동주인으로 만들면 자녀가 받아간 몫만큼 양도소득세 혜택이 줄어들게 된다

미국 세법중 부자의 부를 축적하는   공헌한 룰은 스텝업 베이시스 (step up basis)이다. 이는 망자가 

지녔던 재산의 세금 기준을 망자 사망시 시장가로 올려주는 것이다. 망자가 20 달러에 구입한 

부동산이 망자 생전에 100만달러가 되었다고 하자. 망자가 100만달러에 만약 팔았다면 100만달러에서 

20만달러 (세금기준 :구입가) 80만달러에 대한 세금을 내야한다.  반대로 망자가 사망한 자녀가 

똑같은 부동산을  100만달러에 팔면 세금이 없다. 이는 세금기준을 20 달러에서 100만달러로 끌여

올려주기 때문이다. 살아생전 자녀에게 재산을 증여하고 부모가 사망한 자녀가 해당재산을 

판다면 부모 몫의 스텝업 베이시스 세금 기준 상향혜택을 받게 된다.  혼자하는 상속계획 이래서 

위험하다.


문의 (213) 380-9010/  (714) 523-9010  


유언장, 리빙 트러스터, 신탁, 부동산, Will
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