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집문서 읽는 방법 (두번째) Joint Tenancy v. Community Property
09/03/2013 20:53
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IP 216.xx.xx.182

문의 (213) 380-9010


안녕하세요.

 

     저번 포스팅에서는 부동산을 소유하는 가장 흔한 방법 두가지 (Joint Tenancy v. 

Tenancy in Common)을 알려드렸습니다이번 포스팅에서는 부부가 캘리포니아에서 부동산을 

공동명의로 소유할때, 소유방법에 따라 세금부분이 어떻게 영향을 받는 지 알려드리겠습니다.

 

     잠깐 복습을 해보자면 Joint Tenancy Right of Survivorship에 의해, 생존한 공동소유주가 

사망한 공동소유주의 지분을 자동적으로 귀속받게 되어, 유산 상속법원을 거치치않고 부동산을 

상속받을 수 있는 장치입니다(집 문서를 보실때 “A and B, Husband and Wife, Joint tenants” 

의 귀절이 있다면 Joint Tenancy 로 소유하고 있습니다. )

  

     그러나, 부부가 Joint Tenancy로 부동산을 소유할 시 단점은 양도소득세 측정시 사망한
배우자의 지분만
Step Up Basis를 받는 다는 것입니다. (Step up Basis 란 간단히 말해 세금의 

측정기준을 현재의 시장가에 맞춰 주는 것을 말합니다. , 세금 측정기준을 현재의 시장가에 

맞춰줌으로써 내야할 세금의 금액이 궁극적으로 줄어들게 만드는 장치입니다.) 사망한 배우자의 

세금측정기준은 상향되고, 생존한 배우자의 세금측정 기준은 맨처음 집을 샀던 가격에 맞춰짐으로써 

양도소득세가 발생할 수 있게되는 것이지요. 이와 달리, 캘리포니아에서 부부가 Community 

Property로 부동산을 소유하고 있을시, 생존한 배우자의 지분도 같이 세금 측정기준 상향조정을 

받아 양도소득세의 부담을 없애거나 줄이게 됩니다.

 

      예를 들어 갑과 을이라는 부부가 Joint Tenancy 1980년경에 20만불의 집을 샀고 집의 

2013년도 현재 시장가는 100만불입니다아래 도표와 같이 Joint Tenancy로 가지고 있었던 집의 

차액은 40만불로써, 많은 금액을 양도소득세로 내야할 수 있습니다. 그러, Community 

Property로 집을 부부가 소유했을 시, 생존 배우자의 세금 측정기준 또한 같이 상향되어 

양도소득세가 없어지게되는 것입니다.  참고로, 1031 exchange (부동산을 매각하고 남은 

금액으로 비슷한 용도의 부동산 구매시 양도소득세의 납세기간을 후로 미뤄주는 법)  

primary residence capital gain exemption (주거부동산 양도소득세 공제액)은 개인의 사정에 

따라 달라질 수 있으므로 계산에 넣지 않았습니다.)

 

 

 세금 측정 기준

차액

Joint Tenancy

(20만불x ½ + 100만불 x ½) = 60 만불

100만불- 60만불= 40만불

Community Property

100만불

100만불-100만불 = $ 0

 

     그러나, 만약 Community Property로 부부가 집을 소유한다면, 유언장 혹은 리빙 트러스트를 

통해 배우자외에 자녀등등 에게 사망후 본인의 지분을 양도할 수 있습니다.   

 

     캘리포니아에서는 부부가 부동산을 Community Property with Right of Survivorship의 

형태로 소유할 수 있게 법을 보완하였습니다. Joint Tenancy의 장점과 Community Property의 

장점을 합한 형태로써 생존배우자가 사망한 배우자의 지분을 유산 상속법원을 거치지 않고 

자동적으로 양도받을 수 있고 또한 양도소득세의 측정기준을 상향조정시키는 혜택을 다 누릴 수 

있습니다.    

 

오늘 부동산 등기문서를 다시 한번 보셔야겠지요?

 

감사합니다.

 

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     칼럼을 쓰면서 당부드리고 싶은 말은, 이 칼럼은 유산상속법에 관련된 일반적인 상식이해를 

돕고자 함입니다. 개개인의 환경과 목적에 따라 유산 상속설계는 각각의 다른 모습을 띄게 됩니다

특히 나이가 많은 독자께서 이 칼럼을 보시고 변호사와의 상담없이 갑자기 부동산에 자식분을 

새로운 Joint Tenant로 넣는 우를 범하지 않기 바랍니다자녀와 명의 양도후 문제가 생기거나, 

사후 자녀가 그 부동산을 팔게 될시 양도 소득세가 많이 부과될 수 있으므로 꼭 변호사와 상담하고 

유산 상속설계를 하시길 바랍니다.

집문서,joint tenancy,community property,양도소득세
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