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하우스 매매와 홈 인스펙션
08/26/2016 11:48
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House매매와 Home Inspection

최근 생애 첫 주택 구입으로 중대형 하우스를 매입하는 젊은 세대들을 종종 봅니다.



그 분들의 이야기는 적은 돈으로 자기가 매수하려는 건물의 많은 부분을 알 수가 있고 지은 지 오래 된 건물은 전기 시설 문제가 커서 전기 전문가로부터 별도의 인스펙션을 받았다고 했습니다. 많이 달라졌습니다. 대부분이 150페에지가 넘는 인스펙션 보고서를 들고 있습니다.
자기 선호에 맞게 주택을 고치는데 전문업자에게 통째로 공사 의뢰를 하지 않고 오우너가 직접 각 분야의 업자들을 선정하는 경향입니다.
대부분이 공사에 따르는 퍼밋도 내지 않고 건물주의 말 순순히 잘 듣는 무허가 공사업자를 불러서 임의로 공사를 하는 사례들을 많이 봅니다.

사례 1:
가깝게 지내는 한 고객의 젊은 사위가 하우스를 구입하여 리모델 공사를 하고 있는데 전기공사에 문제가 있는 것 같으니 한 번 봐 달라고 하여 갔었습니다.
Service Upgrade 공사가 문제였습니다.
Edison 전기회사로부터 공급받는 전기를 100Amp에서 200Amps로 업그레이더 하는 공사였습니다. 이런 공사는 Edison의 승락과 시청의 허가를 받아야 하는 공사인데 전혀 전기기술자가 시공한 공사가 아닌 수준의 작업이었습니다.
어떤 이상한 방법으로 허가를 받았겠지만 상식 이하의 아주 이상한 공사를 한 미키마우스 공사였습니다.



미터가 있는 페녈만 200Amps 로 바꾸었답니다. Edison사의 전봇대로 연결하는 전선을 200Amps에 맞는 굵은 전선으로 바꾸어 주어야 합니다.
그러나 스위치와 메타가 있는 페널만 바꾸었습니다. 굵은 전선으로 바꾸지 않고 200Amps 전기를 사용하면 큰 난리납니다.
전선을 바꾸려면 파이프(conduit)도 바꾸어 주어야 합니다. 그리고 접지(ground, 아스)도 수도파이프와 개스파이프에도 접지 연결을 해야합니다.
여러가지 추가로 해야 할 일이 많습니다.

- 미터 패널은 가장 중요한 전기시설입니다. 모든 전기 시설을 책임지는 핵심 시설입니다. 잘못되면 자기집은 물론이거니와 동네 이웃들이 전기를 다 사용하지 못하게 될 수도 있습니다.
- 스크류의 길이와 굵기까지도 따로 정해져 있습니다. 그리고 기술적으로 아주 세밀하게 정해져 있기에 공사판에서 전기 일 4~5년 해 봤다고 할 수 있는 수준의 작업이 아닙니다.
- 자세히 설명해 주고 그냥 왔습니다. 이런 분들은 전문 기술자들 말 안 듣습니다.
사무실에 와서 고객(그 분의 장인)에게 전화로 설명해 주었습니다. 공부를 많이 하였고 아는 게 많은 사위라 말해 주는 게 쉽지 않다고 했습니다. 그래서 저도 말해 주었습니다. 나도 딸과 사위가 둘 다 박사이고 유명 대학의 교수인데 이래라 저래라 하기가 어렵다고 하며 큰 소리를 내며 같이 웃었습니다.

사례 2:
골프장 옆에 위치한 리모델링이 거의 끝나고 있는 고가의 하우스였습니다. 전 주인이 오랜 기간 살 때 전기 시설을 많이 고쳐서 사용했었나 봅니다. 여러 곳에 문제가 있었습니다. 3way switch, 4way switch의 결선을 이해하지 못하는 수준의 작업이었으며 다운라이팅을 여러 곳에 설치할 때 전원을 이곳 저곳 잘 못 건드렸으며 추가로 설치하는 Outlet receptacle의 연결도 잘 못 되어 있었습니다.
큰 집에서 노 부부 2사람만 살았기에 별로 불편함이 없었나 봅니다.
여러 곳의 벽과 천정을 깨트려 전기 공사를 하였습니다.


사례 3:
리타이어를 하고 하우스를 팔려고 하는 분이었습니다.
손주들이 가끔 와서 놀기에 집을 가지고 있었는데 이제 손주들도 커서 공부 하느라 잘 오지 않아 작은 집으로 이사를 준비한다고 하였습니다.
Escrow때 전기에 문제가 있으면 안되니 점검 해 달라는 것이었습니다.

이런 경우는 눈에 보이는 문제가 있으면 안됩니다. 1, 2층 전체에 전등이 100% 들어오게 만들고 정원에 있는 Outlet receptacle도 고치고 바깥 벽면의 라이팅 고장도 고쳐드렸습니다.
그리고 스위치와 아웃렛의 프라스틱 카버는 한국 사람은 누구나 다 할 수 있으니 직접 바꾸라고 했습니다.
비용 아주 조금밖에 안 들었습니다.
Escrow Home Inspection에서 별 문제될 요소가 없습니다.


Home Inspection이란
California를 포함한 16개 주에서는 홈인스펙터에 대한 특별한 자격 규정이 없습니다.
California Home Inspection License 도 들고 다니고 협회도 있습니다. 물론 한인이 운영하는 인스펙타 협회도 있습니다.
그러나 정부기관은 아닙니다. 그냥 Inspection Association입니다.

지난 포스트 참고:
부동산 매매와 인스펙션: http://blog.koreadaily.com/electric36524/688891

홈 인스펙션의 대부분의 경우는 집을 사려고 하는 사람이 원해서 하는 구매자 홈 인스펙션이 90%를 차지하고 있습니다.
인스펙션 하는 사람의 경험과 갖춘 전문도구에 따라 검사결과가 천치만별로 나올 수 있으므로 경험 많은 전문인을 고용하는 것이 무엇보다도 중요합니다.


통상적인 홈 인스펙션
매매계약이 성립되면 집을 사는 사람의 결정에 의해서 지정된 날에 홈 인스펙션을 실시하게 됩니다. 이때 홈 인스펙터와 구입자, 에이전트만 그 집에 들어가야 합니다. 그러나 경우에 따라 다른 사람이 참석하기도 합니다.
쌍방 합의 하에 3시간 동안 집주인의 허락을 받아 집을 검사합니다. 집안의 구조와 외부의 집 모양 상태를 검사하는 것인데 모든 것을 눈으로 보아서Visual inspection- 입니다. 내가 알고 싶다고 안 보이는 가구 뒤를 보기 위해서 가구를 움직인다든가 벽 속을 보기 위해서 판재를 뜯어낸다든가 들어가지 못하게 잠가 놓은 곳을 들어간다든가 하는 행위는 할 수 없습니다. 당연히 홈 인스펙션을 하는 동안 집에 파손이 생기면 인스펙터가 그 비용을 변상해야 합니다.

홈 인스펙션의 기준은 집이 새집이든 헌집이던 검사하는 시점에서 그 집의 문제점을 확인하고 검사하여 리포트에 기록하여 알려주는 것이지 장래에 어떤 일이 일어날 것이라고 말하는 것은 아닙니다. 또 보이지 않는 곳의 문제점을 어떻게 될 것이다 라고 리포트 할 수도 없습니다.
예를 들어 벽 속이나 지하 벽 속 같은 곳은 검사할 수가 없습니다.

홈 인스펙션에 포함된 사항
- 집 외부의 벽면, 창문, 기초 지반 형태와 앞과 뒤의 배수 문제 검사.
- 집의 일반 구조 사항
- 지붕 검사.
- 환기시설과 지붕 환기장치 검사.
- 전기시설에 대한 일반적인 사항
- 상 하수도 관계 시설
- 냉난방 시설의 작동상태 검사.
- 집안 내부의 일반적인 바닥, 벽, 천정 검사.


홈 인스펙션의 Warranty or Guarantee
- 홈 인스펙션에 대해서는 기존건물 또는 집의 형태에 대하여 인스펙션을 하고 난 뒤 어떠한 개런티나 워런티는 성립되지 않습니다.

일반적으로 눈에 보이는 부분을 체크 합니다. 홈인스펙션 보고서가 주택 상태를 100% 대변하는 것이 아닙니다. 홈인스펙터의 업무는 ‘눈에 보이는 곳’(Visual)에 대한 점검만을 실시하는 것입니다
- 빌딩코드나 법규기준은 그 집이 건축됐을 당시의 기준에 의하여 검사하며 현재 법규에 맞추어 검사하지 않습니다.
- 증개축 허가 History확인은 바이어 몫입니다.

무허가 공사의 문젯점
기록이 없다.
다음애 다른 공사를 하게 될 경우
건물 매도 또는 보험 처리 문제



홈인스펙션 비용은 주택 크기와 점검 항목에 따라 다르며 점검 항목도 다릅니다.
홈인스펙션에는 보장이 없습니다. 일부 바이어들이 보고서에 적힌 내용을 보장받기를 기대하는 경우가 있지만 홈인스펙션은 제한된 시간 동안 주택 상태에 대한 점검이기 때문에 미래에 발생할 지도 모르는 결함에 대해서까지 보장될 수 없습니다.

■ 홈 인스펙션 유의할 점
전기 점검은 전문가에 맡겨라
- 맘에 드는 집을 고른 후 구매계약이 체결되면 에스크로 오픈 후 주택상태 점검을 위해 홈 인스펙터를 통해 과정을 진행하는 것이 일반적입니다. 그러나 반드시 홈 인스펙터를 거쳐야 하는 것은 아니고 구매자가 원하는 중요한 분야는 건축업자 등 주택 건축 전문가들의 의견을 참고하는 것이 좋습니다.
다만 이들 전문가들의 의견이 주택상태를 보장하는 것이 아니고 전문가라고 하더라도 때로는 놓치기 쉬운 부분들이 있습니다. 인스펙션에서 점검이 생략되는 부분은 바이어의 책임이 됩니다. 홈 인스펙션 때 전문가라도 빠뜨리기 쉬운 부분도 있으니 여유를 가지고 점검 의뢰 해 보시기 바랍니다.

홈 인스펙터 소견만으로는 문제점 놓칠 수도
홈 인스펙션을 하기 위해서 따로 라이센스가 필요 없습니다. 물론 오랜 기간 인스펙션을 했기 때문에 굳이 라이센스가 없더라도 일하는 데는 아무 문제가 없는 분들도 많지만 인스펙션에 대한 경험이나 지식이 없는 페이퍼 인스펙터도 많습니다.

홈 인스펙션은 눈에 보이는 문제에 대한 검사만을 합니다. 벽 뒤에 숨어있는 파이프에서 물이 샌다 던지 아니면 도저히 올라가기 힘든 높은 지붕 위에서 생기는 문제 같은 경우에는 검사를 하면 좋겠지만 그렇지 않다고 해도 문제삼지를 않습니다.

인스펙션은 정상적으로 작동하지 않거나 빌딩코드에 문제가 되는 부분, 건축법이나 카운티나 시티 규제에 걸리는 부분에 대한 검사를 하는 것이지 벽에 페인트가 더럽거나 카펫이 찢어지거나 하는 외관상의 문제에 대해서는 지적을 하지 않는 것입니다. 그러나 제대로 경험도 없고 지식도 없어 바이어의 눈에 실력 있는 회사같이 보이려고 이런저런 말도 안 되는 문제점들을 지적하기도 합니다.
그리고 이런 문제를 해결하기 위해 예산이 어느 정도 필요하다는 견적까지 내주고 그 공사를 감당할 사람이나 회사 연결까지 해주는 회사들도 있습니다.





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