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창업에 따르는 각종 공사 이야기
12/29/2015 21:33
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창업에 따르는 각종 공사 이야기

새로운 비즈니스를 시작하시는 분들이 상상 이상으로 많습니다.
소리 소문 없이 작은 규모로 시작하고 계십니다. 이 들의 특징은 대부분이 생애 첫 사업이라는 것입니다.
이런 종류의 공사를 하면서 보고 느낀 몇 가지 이야기를 하려고 합니다. 그러니 관심 없으신 분은 그냥 패스하세요.


장소:
많이 알려지지 않은 특별한 지역입니다. 그래서 렌트비가 상대적으로 낮은 건물이지만 어떻게 이런 곳을 찾았나? 할 정도의 숨겨진 보석 같은 곳들 입니다. 아마 발 품을 많이 팔았나 봅니다.



오우너들의 특징:
대부분이 젊은 고학력자들입니다. 자기가 하려는 업종에서 짧은 경험자들입니다. 그러나 이들은 자기가 오랜 경험자들 보다 더 잘 알고 있다고 생각합니다. 아마 인터넷의 영향인가 봅니다.

자기의 지식과 능력으로 차별화된 비즈니스는 자유롭게 잘 운영 할 수 있겠지만 비즈니스 허가 과정에서 시 정부와 여러 기관과의 관계는 엄격한 법규의 적용을 받습니다. 여러 종류의 공사는 기술적인 문제이기에 자기의 생각대로 잘 되지 않아 어려워하는 분들을 많이 봅니다.

사례 #1
모든 것은 법과 원칙에 따라 하겠다고 합니다. 그러면서 법과 원칙을 문의 합니다.
California Contractor가 되려면 4년 이상의 foreman 경력이 있어야 License 시험에 응시할 자격이 있습니다.
그러니 그 분야에서 10년 이상의 현장 경험과 Know how가 있어야 하고 기술에 따르는 법규와 경영에 필요한 상법, 세법, 노동법, 형사소송법, 민사소송법과 복식부기 회계에 관한 시험을 치르고 신용조회와 신원조회를 거쳐야 시험에 응시 할 수 있는데 이를 간단하게 알려 달라고 합니다.
공사는 “노가다” 일 입니다. 이론이나 논리 보다는 기능이고 기술과 현장의 경험으로 공사를 하는데 이는 인터넷이나 이론으로 되는 것은 아니고 몸으로 배우는 것입니다.
미국의 군대에서도 신병 훈련을Animal Training이라고 한답니다.
공사와 관련된 일은 반드시 라이센스가 있는 전문가에게 맡겨야 합니다. 별 것 아닌 것 같지만 그렇지 않습니다.

사례 #2
다음은 허가와 관련된 기관의 공무원과의 관계입니다. 대부분이 영어를 잘 한다고 생각하시는 분들입니다. 그래서 공무원들에게 유창한 영어로 따지는 것 같은 말투로 문의합니다.
그렇게 하시면 미국 공무원 아주 간단하게 원칙적인 대답만 합니다. 절대 문제 될 것이 없는 답변만 합니다.
한국의 자랑 반기문 UN사무총장의 영어 연설을 들을 때 저는 Speech냐용은 잘 모르지만 영어 발음을 들어보면 그렇죠.
미국이나 한국이나 공무원은 자기를 존중해 주는 사람과 깔보고 무시하는 사람은 구별 할 줄 압니다. 저는 Customer 들에게 공무원들을 만나면 Sir, Mam 하라고 권합니다. 영어를 잘 못하는 것처럼 말하고 알아 듣는 것은 이해하는 정도가 좋다고 말씀 드립니다. 영어를 잘하는 것이 꼭 좋은 것은 아닙니다.

사례 #3


비어있는 가게에 Restaurant 신설
이야기를 들어 보니 Bakery shop인 것 같은데 레스토랑으로 한답니다. 시청에 가서 레스토랑 하겠다며 문의하니 설계해서 건축허가를 받아 공사를 하면 된다고 했답니다. 이 분은 영어를 잘 하시며 교회도 미국인들의 교회에 나간다고 하였습니다.
그렇죠. 식당을 한다고 하니 설계해서 공사하고 검사 끝나면 식당 영업허가 나오는 것 간단하죠.
미국인 아키텍터에게 문의하니 가게 앞에 오피스를 하나 설치하라고 했답니다. 따로 공사를 해야 할 일이 없으니 설게 할 일도 없습니다. 그러니 가게의 앞 부분에 오피스를 하나 만들라는 것입니다.
전기 설계를 물어보니 전기 설계는 따로 전기설계 전문가에게 의뢰해야 한다고 했답니다.

해결 ?
식당 허가는 아주 까다롭습니다. 다중이 식사를 하기에 식 재료의 보관과 조리와 환기, Dining Area의 관리 등과 종업원들의 위생 그리고 화장실과 하수 처리가 관련되기 때문입니다.
그래서 Bakery에는 Dining Area를 만들지 않습니다. 건물 바깥에 작은 테이블과 의자 1-2개를 놓아두고 가게 안에는 To go식품이 나오기 까지 기다릴 수 있는 작은 의자 하나만 비치합니다.
그래서 Bakery 가게로 바꾸는 게 좋다고 말씀 드렸더니 $30,000 벌었다고 했습니다.
전기공사는 Outlet Receptacle 3개 설치하였습니다. 시청에 창구 즉석Permit 내어 해결하였습니다. 아웃렛 3개 설치 공사비와 퍼밋과 인스펙션 비용 $75로 해결

그냥 편의에 따른 현장 경험으로 보는 구분해 봅니다.


사용 용도에 따라: Office, Store, warehouse, Industrial
Office
General office
Medical office

Store
General merchandise
Restaurant (cooking & Dine)
Food store



건물과 관련된 관계 기관들은
Building & Safety Department
Health Department
Fire Department

General office, general merchandise store, 창고나 공장들은 별로 까다로운 법규가 적용되지 않습니다. 그러나 위험물질 관련은 별도입니다.

식픔을 취급하게 되면 Health Department의 통제하에 들어 갑니다.
조리를 하는 Kitchen이 있으면 그에 따르는 법규에 따라야 하며 고객들이 앉아서 식사를 하는 장소가 있으면 Restaurant이 됩니다. 식품 원자재의 보관, 냉장고와 냉동고의 온도, 조리 기구와 환기 시설, 가스와 수도 시설 그리고 까다로운 하수 처리 문제가 점검의 대상이 됩니다.
그리고 최대 수용인원에 따른 탁자와 의자의 개수 등입니다.

Medical Office
Medical 냄새가 나면 전기공사의 경우 인스펙타가 들어 와서 Medical office냐고 묻습니다.
Medical office는 NEC(National Electric code)에 특별히 분류되어 모든 설비들이 특별히 규정되어 있습니다.
이와 관련하여 문의 있으신 분 들은 별도로 문의 하시기 바랍니다.

Fire Department
가장 편안하게 검사를 받을 수 있습니다. 대부분의 City에서는 꼭 갖추어야 할 사항을 점검합니다. 허가를 제대로 받았느냐? 인스펙션을 받았느냐? 는 거의 따지지 않습니다.
화재와 관련하여 위험하냐? 문제가 있느냐? 위주로 점검을 합니다. 그러나 소방 점검은 아주 중요합니다.
City에 따라서 인스펙타가 들어 와 제일 먼저 소방점검 끝났느냐? 고 묻는 경우도 있습니다. 아직 끝나지 않았다고 하면 문으로 들어 오지도 않고 그냥 가버리기도 합니다.

공통점검
장애인들이 이용할 수 있는 문의 넓이, 화장실, 전기 스위치와 outlet receptacle의 높이 등이 경우에 따라 점검 대상이 되며
화장실에는 손을 씻을 수 있는 따뜻한 물이 규정대로 나와야 합니다. 비상구 Exit sign 이 평소와 비상시에 표시 되어야 하며 비상시의 조명등도 경우에 따라 설치되어야 합니다.

TI Work
Tenant Improvement Work: 기존의 상업용 건물을 세입자가 업종에 맞게 꾸미는 공사
대부분의 비즈니스가 기존 건물의 공간을 임대하여 창업하므로 TI Work 기준으로 이야기합니다.




건물임대게약 이전에 꼭 확인하여야 할 사항
1. 원하는 업종의 허가가 가능한 지역에 있는 건물인가?
2. 건물의 구조 변경을 많이 하여야 하는가? 건물의 Structure를 건드리느냐? 아니냐? 는 아주 중요합니다. 가능하면 Structure를 건드리지 않는 공사를 하는 게 좋습니다.
3. Electric Service Check: General office나 General Merchandise store는 전기 사용량이 많지 않으나 Restaurant은 전기 수요가 큽니다. 반드시 전기용량 확인을 하여야 합니다. 대부분의 식당은 가정용 부엌이 아닌 식품공장 수준의 전기가 필요합니다.
4. 식당이나 Medical office는 임대계약 이전에 전문가의 조언을 들어보시기 바랍니다. 최근 Code 변경이 많았으므로 Active License를 가진 Contractor에게 문의해 보시면 도움이 되리라 생각됩니다.

공사 준비:
Plan check가 필요한 공사:
Architect License를 가진 전문가가 설계를 하고 시청에 Plan check 의뢰를 하여 검토를 받게 됩니다.
지역과 내용에 따라 그 기간이 다르지만 상당한 시일이 소요됩니다.

Express permit: No Plan Check Required
대부분의 TI Work는Express permit으로 창구 즉석에서 허가를 받을 수 있습니다.

설계도면:
1. 일반 설계도면 : 학교 다닐 때 제도 시간에 손으로 그리는 설계 배웠습니다. 그리고 컴퓨터 설계도 배워서 잘 그립니다. 그러나 그냥 참고사항의 가치일 뿐입니다.
2. Architect가 그린 설계도: 일반 설계도와 같습니다.
3. 시청에서 Plan Check Stamp가 있는 설계도
Stamp 가 있어야 설계도로서의 가치가 있습니다.
가끔 Stamp가 없는 설계도를 가지고 견적의뢰를 하시는 분들이 계시는데 성질 급한 Contractor는 던져버립니다. 공사의 내용이 결정되지 않은 도면으로는 견적이 나올 수 없습니다.

Express Permit
간단한 공사는 시청 창구에 신청서를 제출하면 몇 가지 확인 후 허가해 줍니다.
주정부 라이센스를 가진 Contractor라면 웬만한 공사는 즉석에서 허가 받습니다.
비용도 크지 않습니다. 작은 공사는 Permit과 Inspection 합해서 $100 이하입니다.

설계도가 있는 공사와 없는 공사
시청의 Stamp가 있거나 없거나 설계도가 있으면 Contractor입장에서는 공사가 쉽고 편안합니다.
생각도 연구도 할 필요가 없이 도면대로만 시공하면 됩니다.
그러나 설계도가 없으면 시공자가 마음속에서 설게도를 그리며 공사를 하여야 하고 그 후 발생되는 여러 문제도 책임을 져야 하기에 도면을 요구하기도 합니다.

Business 내용이 특별히 Plan check를 요구하지 않는 간단한 공사는 설계도가 없어도 시공이 가능합니다.
시청에서 공사의 내용을 알아야 할 필요가 있다고 판단되면 Green paper (지역 시청에 따라 Blue paper 또는 여러 이름) Diagram을 요구하기도 하지만 즉석에서 그릴 수 있습니다.
Contractor License를 가진 시공자 선정이 중요합니다. 같은 내용의 공사를 같은 수준으로 공사를 할 때 라이센스 있다고 공사비가 더 비싸지는 않습니다.



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