허가없이 증.개축된 건물 이야기
04/05/2019 17:12
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허가없이 증.개축된 건물 이야기

우선 개념 정리합니다.


HCIDLA
Los Angeles Housing Community Investment Department
L.A. Housing Department의 새로운 이름입니다. 코리아타운에 있습니다.
임대하는 2유닛 또는 그 이상의 주거용 건물의 유지와 법규를 준수하는지를 주기적으로 검사를 하고 관리합니다


City of Los Angeles Department of Building and Safety.
모든 건물의 신축, 증축, 개축 등의 Plan Check & Permit, Inspection, Code Enforcement

최근 L.A. 코리아타운에 있는 한 작은 규모의 아파트에 전기공사 의뢰를 받았습니다.
퍼밋을 받아 공사를 해 달라고해서 전기 시설들을 살펴보니 무허가 공사였습니다. 벽들도 무허가 벽이었습니다. 리빙룸들에 칸막이를 하여 문을 설치한 베드룸 벽면이었습니다.

퍼밋을 받고 벽을 헐지 않고 현행 Code에 맞추어 약간의 수정하는 전기공사를 하고 인스펙션을 받아서 잘 끝냈습니다. Rough Inspector가 Housing Department로 부터 Notice를 받았냐? 고 물었지만 “나는 모른다. 그냥 전기공사 의뢰를 받았을 뿐” 이라고 하여 넘어가고 Final Inspection 때는 제 실력을 잘 아는 인스펙타를 만나 간단하게 잘 끝났습니다.

Housing Department의 인스펙션에서 적발되면
건물의 원 상태로 복원하거나 Building & Safety의 퍼밋을 받아 공사를 다시 하라는 시정 지시를 받습니다.

그래서
Building & Safety의 퍼밋을 이렇게 받았다고 합니다.
[ INTERIOR NON-STRUCTURAL ALTERATION TO EXISTING x-UNIT APARTMENT TO CREATE ADDITIONAL BEDROOM IN x UNITS ]

Building & Safety 인스펙타가 전기공사를 먼저 하라고 했답니다.
좋은 인스펙타를 만난 것입니다. 원칙적으로는 벽면의 내부 구조를 볼 수 있게 벽을 헐고 구조물을 만들어 Rough Inspection을 받고 그 내부에 전선과 아웃렛, 전등 박스와 스위치 그리고 스모크 디텍터 박스를 설치한 후 전기공사 Rough Inspection을 받고 또 각각의 Final Inspection을 받아야 하는 것입니다.
이제 전기공사 Final Inspection이 끝났으니 시청의 컴퓨터에는 이미 이들 벽들이 인정되어진 것입니다.

허가없이 증.개축된 건물의 관리
저는 전기공사 전문가 입니다. 그래서 전기 시설물들을 보면 한 눈에 척 보면 압니다. 전문가가 적절한 자재를 사용하여 어떤 연장을 사용한 공사인지? 그리고 인스펙션을 받은 공사인지? 아닌지? 도 다 알 수 있습니다.

2 Unit 또는 그 이상의 임대하는 주거용 건물은 정기적으로 인스펙션을 받아야 합니다. 지금까지 별 문제가 없었더라도 언젠가는 문제가 될 수 있습니다.
인스펙타는 그 직업이 인스펙타 입니다.
가장 많이 지적받는 문제가 불법으로 개조된 베드룸입니다.
기둥을 잘라내거나 건드리지 않고 벽을 헐지 않고 새로운 벽을 세우고 출입문 설치를 했다면 Structure를 건드리지 않았으니 건물이 무너질 위험은 적습니다.
그러나 전기 시설, 화장실, 소방 시설과 개스와 환기와 냉난방 핸디캡과 관련된 출입문 규격 등이 제대로 갖추어야 합니다.
이들 중 가장 많은 문제가 전기시설입니다.

점검 요령과 조치
의심되는 베드룸의 바깥 부분의 천정과 벽이 만나는 곳과 베드룸 안쪽을 자세히 살펴보고 또 바닥면과 만나는 곳의 벽면을 살펴보면 전문가가 아니더라도 쉽게 알 수 있습니다.
대부분의 전기 시설을 비 전문가가 설치하였으므로 코드에 맞는 전기 시설로 고쳐야 합니다.
가능하면 전기공사 퍼밋을 받고 인스펙션을 받게되면 그 기록이 남게됩니다.

차고를 베드룸으로 개조한 경우
대부분의 건물 소유자들은 알고 있습니다. 최근 뒷마당 세컨드 유닛이라는 사업을 공식적으로 권장하고 있으니 이를 활용하시기를 권합니다.

지난 포스트 참조
뒷마당 세컨드 유닛 건축 이야기
http://blog.koreadaily.com/electric36524/1027395


지난 포스트 참고
확 바뀐 상업용 건물의 인스펙션
http://blog.koreadaily.com/electric36524/933298


※ Tip
※ 최근 L.A.와 인근 지역에서 공사에 관한 Plan check 기간도 많이 단축되었고 퍼밋과 인스펙션이 많이 완화되었습니다.
※ 아나로그 세대의 인스펙타들은 그 지역의 사령관격이었지만 지금의 인스펙타들은 인터넷 인스펙타들입니다.
※ 옛날과 달리 자세하게 본다기보다는 체크리스트를 점검하는 수준입니다.
※ 그리고 경제가 어려우니 경체 활성화를 위하여 도움을 주려는 노력이 곳곳에서 감지됩니다.
※ 부동산 매매시에는 바이어들이 자기 부담으로 전기 인스펙션을 따로 합니다. 몇 가지 문제만 찾으면 몇 만불을 깎을 수 있기 때문이겠죠.
※ 문제가 있는 건물은 이런 기회에 제대로 고치면 여러가지가 좋아지고 편안해 집니다.
※ 소유하고 계시는 건물의 인허가 및 그 조치에 대한 기록을 알고 싶다면 도와드리겠습니다.(LA.city 지역)





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