K-Town의 건축공사가 중단되는 문제와 예방 이야기
05/03/2018 12:09
조회  536   |  추천   3   |  스크랩   0
IP 108.xx.xx.29

건축공사가 중단되는 문제와 그 예방 Tip

“L.A. 한인타운에서 공사중인 건물의 반 이상이 공사 도중에 시공자가 바뀐다” 라고 합니다.

그냥 이야기입니다. 권위있는 조사기관의 보고서도 아니고 누가 직접 조사한 것도 아닙니다. 약간의 과장도 있으리라 생각 됩니다. 그저 참고만 하시기 바랍니다

10만불 내외의 증 개축 공사 들 중에서 가끔 이런 일들이 발생하는데 최근 K-Town에는 문제가 좀 큰가 봅니다.
그 원인을 살펴보고 공사를 분쟁없이 잘 하는 방법도 알아보겠습니다.

문제가 있는 공사들은 대부분은
설계, 공사 업자 선정, 공사 허가, 총 공사금액, 공사비 지불방법, 준공 날짜 등
모든 일들을 하나도 제대로 정하지 않은 경우가 대부분입니다.

건축물은 100년 또는 그 이상 사용하고 재산과 생명과도 큰 관련이 있기 때문에 법적으로 많은 규제를 받게됩니다.
그래서 Contractor License, Permit, Inspection 의 제도와 그 관리가 철저하게 유지 관리되고 있습니다.
L.A. 에는 100여년 된 건물들이 많지만 건물의 기록들이 잘 보존되고 있습니다.
최초 건물의 건축 내용과 그 후 아주 작은 공사라도 언제 무슨 공사를 하였고 어떤 공사업자가 공사를 했는지 회사 이름과 주소 대표자 인적사항 License 번호는 물론이고 인스펙타 인적 사항 등 언제라도 확인이 가능하게 잘 보존되어 있습니다.
소유하신 건물의 History가 필요하면 아래 연락처로 요청하시면 도와드립니다.

K-Town 에서 문제가 되는 공사들의 대부분은
너무 낮은 가격으로 설계를 하고 공사업자는 학연, 지연, 친척들이나 같은 교회의 교인 또는 그들의 소개로 무허가 업자와 너무 낮은 금액으로 공사를 시작하는 것입니다.
이런 공사는 공사가 제대로 될수가 없는 조건입니다.
가장 많은 문제가 시공능력입니다. 각 공정마다 인스펙션을 받아야 하는데 Contractor들에게는 별 것 아니지만 무허가 업자들에게는 쉬운 일이 아닙니다. 더 큰 문제는 인스펙션을 받지 않고 그 다음 공정이 진행된 경우입니다. 이런 경우에는 공사를 되돌려서 인스펙션을 받아야 합니다.
너무 많이 되돌아 가야한다면 정말 낭패입니다.

그 다음은 공사 금액입니다. 자격있는 건설업자보다 낮은 가격으로 공사를 하겠다고 했지만 낮은 수준의 기술력과 인력으로 공사를 하게되니 공사비가 부족하여 공사비를 추가로 더 요구하게 되고 공사가 중단됩니다.

문제는 그 다음입니다. 책임질 사람이 없다는 것입니다. 서로가 잘 아는 사이인지라 Permit도 무허가업자의 이름으로 내지 않았으니 어떤 책임을 물을 수 없고 보상받을 길도 보상해 줄 능력도 없으니 아예 포기할 수 밖에 없습니다. 여러가지 인연이 있으니 주변 사람들에게 말도 못하고 벙어리 냉가슴입니다. 시공 도중에 업자를 바꾼 이야기나 공사에 문제가 있다는 소문도 나지 않습니다.

공사를 분쟁없이 잘 하는 방법

설계
규모가 크고 중요한 내용이 있으면 자격있는 설계자가 설계하여 시청의 Plan Check를 받아야 합니다. 큰 Project라면 여러 해가 걸리기도 하고 작은 규모라도 50 Business day 정도 걸립니다.
공사 도중에 발생하는 아주 작은 내용의 변경도 Plan check를 받아야 합니다.

설계비를 아끼기 위하여 싼 가격으로 설계를 하여 분쟁을 하고 공사가 중단되기도 합니다.
자격이 없는 설계자가 이름만 빌려 설계를 하기도 하고 동남아 지역에 의뢰하여 인터넷으로 설계를 하기도 합니다. 전문 분야의 설계(전기는 전기 전문 설계사무소에 의뢰)를 비 전문가가 설계를 하게되면 문제가 발생했을 때 해결을 할 수 없습니다.
시공자가 공사중에 문의가 있으면 설계자에게 2번 정도 현장 미팅 요청을 할 수 있는 게 관례인데 이 때 설계자가 내용을 모르기에 응하지 않아서 공사가 중단되기도 합니다.
공사에서 설계가 가장 중요합니다. 자격있는 설계자에게 직접 설계 의뢰를 하고 여러 차례 미팅을 하여 검토를 하고 시간적 여유를 가지고 공사 도중에 변경하지 않을 완벽한 설계도를 만들어야 합니다.

공사 허가
자격있는 공사업자가 Permit을 받아야 합니다.

공사 업자 선정
공사판에 20년, 30년 일했다고 공사를 다 잘 할 수 있는 것은 아닙니다. 책가방 끈이 길고 경험이 많다고 해도 License가 없으면 Contractor 아닙니다. 병원에서 20년 30년 일했어도 의사가 아닌 사람에게 배째는 수술 맡기지 않은 것과 같습니다.

General Contractor(한국의 종합건설업 면허자) License가 있어도 framing or carpentry 와 다른 2종류의 공사만 할 수 있고 그 이외의 공사는 할 수 없습니다. 다른 일들은 해당 건설업자(전기, 에어컨,프러밍, 페인트, 지붕, 등)에게 맡겨야 합니다. 무허가 업자들이 모든 공사를 모두 다 한다는 것은 문제가 있습니다.

무허가 업자가 공사를 할 때 문젯점
무허가 업자에게 공사에 대한 아무런 챔임도 묻지 못합니다.공사 발주자 Owner는 현장에서 일어나는 인건비와 부상 또는 사망사고의 책임이 있습니다. 공사 현장에 들어온 자재비에 대한 책임도 있습니다. 무허가 업자에게 모든 금액이 지불되었다는 증빙서류는 효력이 없습니다.
1차 책임을 지게되는 Contractor가 없기 때문에 1차 책임과 최종 책임 모두를 Owner 발주자가 져야합니다.

적정한 공사금액
누구나 낮은 금액으로 공사를 하기를 원하겠지만 전체 공사를 같은 내용의 질로 공사하기는 어렵습니다. 그래서 캘리포니아에서는 Specialty Contractor라고 하여 전문분야의 공사를 하게 합니다.
공사 금액을 산정할 때는 "몽땅 합쳐서 얼마 이렇게 하여 몇% 깍고" 이런 방식이 가장 문제입니다. (작은 공사 작은 금액이라면 별개이겠지만) 공사 금액 산정은 세부적으로 하는 게 좋습니다.
그리고 공사업자가 약간의 이익을 볼 수 있어야지 그러지 않으면 부실공사가 될 수 밖에 없습니다. 당장 현금이 필요하여 큰 공사를 원가 이하로 결정하여 시공한다면 처음부터 문제를 가지고 출발하는 것입니다.
한국에서 옛날 수억원 규모의 공사를 1원에 낙찰받던 시대의 공사는 아니기 때문입니다.
무허가 업자에게 너무 낮은 금액으로 공사를 맡기는 것은 피하는 게 좋습니다.

그리고 공사중에 발생되는 Change order, Addition 공사비는 할인 금액이 아닌 정상 금액으로 하는 게 관례입니다.

공사비 지불
공사비는 여러 차례 지불하는 게 가장 좋습니다.
계약금 많이 주고 중간에 한 번 주고 끝나고 나머지 지불하게 되면 공사가 어려워 집니다.
공사 계약 때 지불 기일을 구체적으로 정해야 합니다.
공사비 지불이 늦어지면 공사업자가 불안해 지고 인건비 지불과 자재 조달에 문제가 생깁니다.
너무 많은 선금을 주게되면 공사에 성의가 떨어집니다.
공사의 공정을 구체적으로 정하여 구간 구간마다 지급하는 방법이 좋습니다.
시청의 인스펙션을 Partial Inspection으로 받고 그때 그때 지불하기도 합니다. 은행 Loan을 받는 공사는 대부분 이런 방식을 채용합니다.
그리고 매주 월요일 오전에 지난 주 공사 실적에 따라 공사비 지불을 받은 경험이 있는데 정말 좋았습니다. 공사를 할 때 제일 어려운 게 돈 받는 걱정인데 전혀 걱정할 필요가 없었습니다.
그리고 금액이 크거나 주요 자재비는 공사업자를 그치지 않고 바로 지불하기도 합니다.


California Contractor License
최소한 Foreman급 이상의 직위에서 4년 이상의 경력이 있어야 하며
전공 기술 시험은 높은 수준의 전문 기술과 기능에 대하여 출제됩니다.
Business Organization, Finances, Taxes, Financial reporting, 한글로도 어려운 복식부기 시험문제도 출제 됩니다), Bonds, Insurance, and Liens, Bidding, Cost control, Contracts, Safety 등, 그리고 민사소송법, 형사소송법 시험 문제도 나옵니다.
Contractor가 되려면 특별히 공부를 많이 하여야 합니다. 시험은 당연히 영어로 치르며 합격점도 상당히 높습니다.

시험에 합격하여도 FBI 지문검사와 신원조회를 거쳐야 하며 크레딧도 좋아야 합니다. 크레딧이 나쁘면 배우자 이외의 사람이 150만불 이상의 보증을 하여야 합니다. 네바다주의 경우에는 최근 4년간의 은행 거래내역을 제출하여야 합니다.

Final Inspection & Delivery Date
최종 인스펙션 날짜와 완공된 건물의 인도 날짜를 기록으로 남겨야 합니다.









건축공사,전기공사,코리아타운,공사,전기고장수리,공사업자,무허가공사,Cobtractor,
이 블로그의 인기글
electric36524
Electric Contractor(electric36524)
California 블로거

Blog Open 09.04.2009

전체     106818
오늘방문     16
오늘댓글     0
오늘 스크랩     0
친구     54 명
  최근 방문 블로거 더보기
  달력
 

K-Town의 건축공사가 중단되는 문제와 예방 이야기