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건축공사를 편안하게 분쟁없이 잘 하는 Tip
03/29/2013 11:13
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건축공사를 잘 하려면

☞ 경기가 조금씩 풀리면서 집 수리나 스토어 꾸미기 등 여러 공사가 진행되고 있는데 건축 공사라면 머리가 아프다고 하시는 분이 계시는가 하면 아주 편안하게 공사를 잘 하시는 분도 계십니다.

건설업자 선정

 

반드시 자격있는 건설업자와 직접 계약하여야 합니다. 세밀하고 엄격한 계약서 작성은 하지 않아도 반드시 본인의 라이센스와 인슈런스를 확인하여야 합니다.

건설업자는 프라스틱으로 된 라이센스를 항상 휴대하게 되어 있습니다.

명함에 적한 라이센스 번호나 회사의 이름은 전혀 의미가 없습니다. 한인사회 최고의 일간 신문 1면 하단 통 광고에 버젓이 남의 회사 라이센스 번호를 넣고 광고하는 정도입니다.

 

 

 

작은 공사인데 뭐, 아닙니다. 큰 공사 보다 작은 공사가 더 말썽입니다. 라이센스가 있다고 돈을 더 받는 것은 아닙니다. 공사를 엉터리로 하느냐? 제대로 하느냐?의 차이일 뿐입니다.

 

법으로 액티브 라이센스 건설업자는 반드시 인슈런스를 가져야 합니다. 그러나 보상에 대하여는 광고하지 못하게 되어있습니다.

 

전기공사의 경우에는 일반 4년, 중요하고 심각한 문제에 대하여는 10년 책임을 지게 되어 있습니다.

 

공사 내용

 

Finished Shape, 즉 완공 후의 모양을 합의하여야 합니다. 물론 공사는 어디서부터 어떻게 한다는 개략도 포함하여 계약을 하기 전에 합의하여야 합니다.

 

 

 

공사 진행과 완공 날짜

 

중요한 공사들의 진행 사항과 최종 날짜를 합의 하여야 합니다. 공사 완공을 Delivery라고 하는데 이는 인스펙션 및 모듣 공사가 끝났다는 것을 의미합니다. 아주 사소한 작은 내용도 남아 있으면 끝난 것이 아닙니다.

 

이러한 것들은 규모가 큰 공사에서는 설계도에 Spec.이라고 하여 따로 명시를 하지만 작은 규모의 공사라면 구겨진 종이 쪽지라도 한장 주어서 그 내용을 써서 날짜를 쓰고 서로 서명만 하여 두면 모두가 편안해 집니다.

 

공사 금액

 

가장 중요한 것은 역시 돈입니다. 공사 규모에 비하여 금액이 너무 낮으면 공사가 제대로 되기 힘듭니다. 경기가 어려워 지면서 경쟁이 치열해 지기도 했지만 당장 현금이 필요한 업자가 융통 수단으로 공사 단가를 아주 낮추어 제시하기도 합니다.

 

문제가 있는 현장은 딱 2가지 입니다. 공사 단가가 너무 낮거나 계약금이나 중도금을 너무 많이 지불한 경우입니다. 돈을 미리 너무 많이 받게되면 건설업자는 공사의 재미가 떨어지고 다른 공사를 하거나 찾는데 신경이 더 쓰이게 되더라구요.

내가 나쁜 사람이라서 나만 그런가?

 

돈이 잘 안나오면 여러가지의 비용에도 어려움이 있지만 그 보다는 속도를 조절할 수 밖에 없습니다. 서로의 신경전이지요. 공사 한 만큼만 돈을 준다와 돈을 받은 만큼만 일을 한다이죠. 이러면 서로가 힘듭니다. 

 

책임의 소재와 분쟁

 

공사 계약은 건물주 또는 테난트와 건설업자간에 이루어 져야 합니다. 그리고 비록 작은 공사라도 퍼밋을 내고 공사를 하면 건축에 대하여 잘 모르는 발주자를 대신해서 시청에서 인스펙션 까지 대행해 주는데 비용도 저럼하고 제대로 한 공사라면 시간도 더 들지 않습니다. 흔히 퍼밋을 내려면 시간도 많이 걸리고 비용도 많이 든다고 하지만 여기는 미국입니다. 그렇지 않습니다.

 

발주자의 책임

 

거의 모든 책임을 발주자가 져야 합니다.

공사장에 들어 온 모든 자재의 지불 책임을 집니다. 공사업자에게 돈을 다 지불하였고 준공 검사도 받고 입주를 하였다고 하여도 지불 책임이 남습니다. 그래서 최종 지불시 이미 다 지불하였고 책임이 없다는 서명을 요구하기도 합니다.

물론 공사 현장에 일단 들어 온 자재들은 발주자의 승인이 있어야 밖으로 나갈 수가 있습니다.

 

공사 중에 일어 난 사고

 

공사 업자는 사람과 물자의 손상과 자재값과 인건비에 대한 1차 책임을 지게 됩니다. 그러나 공사 업자가 그 책임을 다하지 않거나 무보험자이거나 그 한계를 넘는 금액에 대하여는 발주자가 책임을 져야 합니다. 발주자가 책임을지지 못하면 상업용의 경우에는 빌딩 오우너가 책임을 져야 합니다.

그래서 쇼핑몰의 경우에는 보통 100만불 이상의 인슈런스를 요구합니다. 작은 규모의 쇼핑몰이나 작은 공사의 경우에는 2-3천불의 디파짓을 요구합니다. 

불경기 이후 악덕 변호사와 발주자가 트집을 잡아 600만불의 인슈런스를 탐내는 경우도 보았습니다.

 

공사장에서 일한 사람들의 임금도 최종 책임이 발주자에게 있습니다. 물론 발주자가 책임을 질 수 없는 금액의 경우 상업용 건물은 빌딩 오우너에게 그 책임이 넘어갑니다.

 

여기는 미국입니다.

노동자들은 복잡한 절차 없이 자기가 일한 건물에서의 임금을 받을 수 있는 장치가 되어 있습니다. 흔히 한인들은 몇 푼 안되는 불법 노동자들이라고 하기도 하는데 문제가 되면 그 몇푼이 아주 큰 금액이 되기도 합니다.

돈도 돈이지만 당장 공사가 중단되는 경우를 당하기도 합니다.

 

제가 겪은 공사 중 최고의 공사 발주자

 

엠프로이로 있을 때 초 대형 공장의 큰 공사를 하였는데 회사의 임원이 가끔 들리어 문제가 없는가 물어 보고 매주 월요일 이른 아침 공사 작업이 시작 되기 전에 찾아 와 제게 체크를 주었습니다. 지난 주에 일한 부분에 대한 금액입니다. 여러 달 공사를 하였는데 매주 월요일에는 꼭 그렇게 하였습니다.

전기공사 회사의 오우너는 가끔 현장에 찾아와 음료수만 사 주고는 그냥 갑니다. 발주자 현장 책임자,전공 들, 건설회사 오우너 등 돈에 대하여는 전혀 신경 쓸 일이 없이 열심히 일만 잘 하면 되는 공사였는데 모두가 편하게 잘 마쳤습니다.

독일에서 온 기계 설치회사 직원들이 L.A.에 오랜 기간 여러 번 와서 공사를 했는데 최고라고 했답니다.

 

즐겁게 일 했던 전기 공사 이야기  http://blog.koreadaily.com/electric36524/161596

 

 
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