뒷마당 세컨드 유닛 건축과 식당 리모델링 공사.
07/23/2019 16:37
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진행중인 공사에 어려움이 있다면
뒷마당 세컨드 유닛 건축과 식당 리모델링 공사.
하우스 뒷마당 세컨드유닛의 공식 명칭은 Accessory Dwelling Units -·ADU 입니다.
주택난 해소를 위한 정책이라 허가와 시공에 혜택이 많고 신속하게 처리해 주지만 그렇다고 엉터리 공사를 눈감아 주지는 않습니다.
지난 포스트 참조 :
뒷마당 세컨드 유닛 건축 이야기
http://blog.koreadaily.com/electric36524/1027395
3월에 Permit이 나왔으나
지금 상태는
4달이 지나고 5달째입니다. 겉으로 보기에는 공사가 거의 다 끝난 상태로 보입니다.
그러나 서류상으로는 끝난 게 거의 없습니다.
Not ready for Inspection, Correction issued가 대부분입니다.
중요한 일(Main Job)이 끝나지 않았고 잘못된 것에 대하여 고쳐야 할 것이 많다는 것입니다.
옛날 아나로그시절에는 자기 방식대로 적당히 공사를 한 후 “일단 인스펙션 한 번 받아보자” 였습니다. 그리고 이 것, 저 것 고치라고 하면 그 부분만 고치면 되던 시절이 있었습니다.
옛날 얘기입니다. 세대교체된 인스펙타들이 태블렛PC 들고 나타나는 시대입니다.
이와같이 지적 투성이인 경우는 대부분 시공 능력이 부족하다고 봐야 합니다. Contractor License의 유무에 상관없이 Permit을 받지 않고 Inspection도 없는 공사들을 주로하는 공사업자에게 맡겼기 때문입니다.
California General contractor “B” class는 2가지 공사를 직접 시공할 수 있고 다른 종류의 일은 specialty contractor (전기, 푸러밍, 에어컨 등)에게 맡기도록 되어 있으나 그러지 않았다는 것 입니다.
이처럼 공사가 다 끝났다고해도 지적사항이 너무 많아 시간이 지난다고 해결되기는 어렵습니다.
견적을 잘 못내서 공사 금액이 너무 낮게 계약을 하여 자격있고 능력있는 Sub contractor를 Hire하지 못하는 경우가 대부분입니다.
아무튼 4달 정도 지났으니 받을 돈도 없고 남아있는 돈도 없다고 봐야합니다.
공사 금액이 너무 낮았다면 당연히 돈이 없을 게고 이미 지금 손해를 보고 있다고 봐야 합니다.
공사 금액이 높았다고 하여도 공사 업자는 지금 돈이 없습니다.
이런 저전 이유로 공사비를 더 요구하겠지만 선뜻 돈을 더 주지는 않을테니 공사가 중단되는 사태가 됩니다.
작은 규모의 공사의 경우 소송을 해도 수 년이 걸리 게 되고 보상받는 게 쉽지 않습니다.
결국 손해는 발주자인 건물주에게 귀착됩니다.
공사 발주자인 건물주와 시공업자간에 지혜를 모아 Not ready for Inspection, Correction issued 에 해당하는 분야의 능력있는 contractor를 hire하는 방법으로 전문가에게 맡기는 게 빠른 방법입니다.
시공업자와 계약 해지를 협의하여 시공업자를 바꾸는 방법도 있습니다.
시공업자를 바꾸는 방법은 Permit은 그대로 두고 Original contractor의 Transfer의 signature가 있으면 따로 비용 들이지 않고 변경 가능합니다.
현재 살고있는 주거용 건물의 공사는 전쟁 때 피난살이 비슷합니다. 스트레스 많이 받습니다. 애완견들 동물병원도 갑니다.
서로 서로 조금씩 양보하여 빠르게 완공하시어 편안한 생활 하시기를 권해드립니다.
Restaurant 건축공사
상업용 건물 중 General office, General Merchandise store는 별로 어렵지 않습니다.
장애인 관련 시설과, 화장실 따뜻한 물 나오고 화재나 비상시에 출입문 표시와 정전 시 비상등 과 소방서의 화재 관련 점검 정도입니다.
그러나
Medical Office와 Food을 취급하는 식당은 좀 다릅니다. 건축 허가 전 Health Department의사전 점검이 있어야 되고 건축공사가 끝난 후에도 Health의 인스펙션이 따로 있습니다.
그래서 한의원의 경우에는 General office 용도로 편법 공사를 하기도 합니다.
최근 경기의 흐름에 따라 식당들의 리모델링이 늘어나는 추세입니다. 메뉴를 바꾸기 위해 식당 내부를 조금씩 바꾸기도 하고 아예 음식의 종류를 바꾸기도 합니다.
식당을 수 10년 넘게 경영하신 분들도 어려움을 겪습니다.
제도와 볍규가 많이 바뀌었습니다.
렌트비가 1 달에 $10,000이나 나가는 Restaurant을 3 달째 공사를 하고 있는데 아직 시간이 좀 더 걸릴 것 같은 현장을 보면 안타깝습니다.
식당 공사 TIP
위의 경우 식당 공사를 시작한 후 공사 허가 신청을 냈는데 Plan check에 3달 정도 걸렸습니다.
식당의 경우 Food establishment approval을 받아야 그 다음 절차가 진행이 됩니다.
Store의 공사를 시작하기 전 서류상의 모든 절차가 끝난 후 적절한 공사 업자와 계약을 하고 문을 닫고 공사를 하는 게 좋습니다.
공사 기간이 길어져 1달에 $10,000 이 넘는 임대료가 나가게 되면 아무리 돈 많은 사람이라도 견디기 힘듭니다.
식당이나 병원 공사는 경험이 있는 시공업자의 선정도 중요하지만 일반적인 설계업자보다는 병원, 식당 전문 설계자에게 의뢰하는 게 좋으며 식당은 전기 사용량이 크기 때문에 전기 설계만 전문으로 하는 설계자에게 의뢰하는 게 관례입니다. 설계 비용 아끼려고 대충 만든 설계도로 공사를 시작하면 많은 어려움을 겪게됩니다
설계가 가장 중요합니다. 설계 비용은 아끼지 말고 실력있는 분야별 전문가에게 맡기고 구체적으로 열심히 검토하고 몇 번이라도 마음에 들게 고쳐야 합니다.
일단 Plan Check가 끝나고 Stamp가 찍히면 그 내용이 확정됩니다. 시공업자는 설계 도면대로만 공사를 하여야 합니다.전등의 모양 Maker 위치 변경하지 못합니다.
가끔 공사 도중에 내건물 내 스토어니까 내 마음대로 고칠 수 있다고 착각하시는 분 계시는데 안됩니다. 여기는 미국입니다. 공사비가 많이 증액되고 공정이 늦어집니다.
공사에 문제가 있으시면 연락 주시면 성심껏 도와드리겠습니다.
개인 비밀은 보장해 드립니다.
※ 식당공사는 주거용 건물공사와는 많이 다릅니다.
※ Stamp가 찍힌 설계도면과는 상관없이 임의로 자기 취향대로 꾸미려는 분들 계십니다.
※ 설계도의 고객들이 편안하게 식사하는 곳이 아닌 이런 식당을 만들면
※ 많은 공사비가 추가되고 개업 일자도 늦어집니다.
※ 대체로 이런 식당은 개점 후 손님이 별로인 것 같았습니다
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