californiarealty
부동산 투자 정보(CaliforniaRealty)
California 블로거

Blog Open 05.29.2011

전체     217469
오늘방문     11
오늘댓글     0
오늘 스크랩     0
친구     1 명
  최근 방문 블로거 더보기
  달력
 
재산세(Property Tax)에 대하여
07/23/2011 16:14
조회  15795   |  추천   4   |  스크랩   0
IP 45.xx.xx.133

         


미국내 부동산에 부과되는 재산세(Property Tax)는 각 부동산의 가치에 따라 과세되며 지방정부의 재원으로서 중요한 역할을 하고 있다.

캘리포니아주에서는 각 County Assessor's Office의 재산세 사정관에 의해 사정 가치가 매겨지는데 기본 재산세 외에 각종 공채 부담금등을 포함 대략 1~2% 사이의 재산세를 해마다 납부하게 된다. 주로 소유권의 변화가 있을 때, 증개축이 이루어져 부동산 가치가 올라갈 때 재산세의 기준 가치가 재조정 되고 있다.


1) 재산세의 회계연도와 납부


세금 회계연도의 시작은 당해의 71일부터 다음 해 630일까지이며 매년 101일부터 재산세 납부 고지서가 발송되기 시작한다. 
보통 10월 중순께 까지는 1분기와 2분기의 재산세 납부 고지서를 함께 받아보게 되는데, 만약 고지서를 받지 못했다 하더라도 납세의 의무에 따라 반드시 부동산 소유주는 County Assessor's Office에 연락하여 세금 고지서를 신청하고 납세해야 한다.

재산세는 2차례에 걸쳐 나누어 납부하게 되며 1분기 세금 납기일은 111일부터 시작되며 반드시 1210일까지는 완납하여야만 체납벌금을 피할 수 있다.  일단 체납이 되면 원 세금액의 10%가 연체료로 부과된다. (1분기: 7/01~12/31까지의 재산세)

2분기 세금 납기일의 시작은 이듬해 21일부터이며 마지막 납기일은 410일이다. (2분기: 1/01~6/30까지의 재산세)

그리고 LA카운티 과세평가국(LA County Tax Assessor)의 부동산 재평가가 이루어지는 시기는 매년 11일부터 531일까지이며이 기간에 부동산 매매가 이루어졌다면 부가 재산세 납부 고지서(Supplemental Tax Bill)가 발송될 수 있다.


바이어가 부동산을 구입할 때 융자은행을 통해서 매달 내는 페이먼트에 재산세보험료 등을 포함한 경우(impound account)에는 재산세 납부 고지서를 받더라도 재산세를 납부하지 말아야한다이런 경우에는 재산세 고지서에 “This is not a bill"라고 적혀있다두 번 납부한 재산세를 돌려받으려면 많은 시간이 걸린다부동산 소유주는 본인이 어떤 융자 프로그램을 갖고 있는지 정확히 알고 있어야 손해를 방지 할 수 있다.

재산세 고지서는 일 년에 한 번만 발행된다부동산 매매 후 부동산 소유주가 바뀌더라도 새 회계연도가 아니면 먼저 소유주 이름으로 재산세 고지서가 발행되기 때문에 많은 경우 새 소유주는 재산세 고지서를 받아보지 못한다부동산 매매 과정에서 생기는 바이어와 셀러의 재산세 금액 정산은 에스크로를 통해서 셀러와 바이어의 재산세 금액을 정확히 정산을 하기 때문에 큰 문제가 없다.
 
에스크로가 끝나고 나서 새로 내야하는 재산세는 새 소유주가 재산세 고지서를 받아보지 못하는 경우가 많으므로 부동산 에이전트나 융자 에이전트를 통해서 금액을 확인하고 마감 기간 안에 납부해야 late fee를 피할 수 있다. 

부동산을 새로 구입하거나 새 부동산 건축이 완성되면 정기적으로 발행되는 재산세 납부 고지서와 다른 보충 재산세 납부 고지서(supplemental property tax bills)를 꼭 받아 보게 된다부동산 소유주가 바뀌거나 새 부동산 건축이 완성되면 city county에서는 새 부동산 매매 가격과 새 부동산 가치를 기준으로 재평가해서 재산세를 새 부동산 소유주에게 supplemental property tax bills 을 통해서 첨가 부과한다융자 은행에 매달 내는 페이먼트에 재산세 보험료 등을 포함해서 내는 impound account를 갖고 있는 바이어는 은행 융자를 받을 당시 계산이 되지 않았기 때문에 supplemental property tax 를 따로 납부해야 한다. 

재산세를 납부하지 않는다면 카운티 세무국에서는 주택에 유치권 (Lien)을 부과하게 된다만약 소득이 일정치 않거나규모있게 재정관리를 하지 못하는 홈오너라면 한번에 큰 재산세 고지서를 받아 어찌 할까 고민 하기 보다는 주택 융자시 아예 모기지와 재산세를 달달이 거두어 가는 Impound account를 신청하는 것도 하나의 방법이 될 수 있다.


한편많은 부동산 소유주들이 과세를 위한 감정 평가에 불만을 갖고 있는 것 같다소유한 부동산의 가격이 오를 때는 바로 상승분이 재산세에 반영이 되는데 요즘처럼 가격이 떨어질 때는 그 하락분이 세금에 반영되지 않는다는 것이다본인의 과세 평가액이 공정치 못하다고 생각되는 부동산 소유주들은 반드시 카운티 과세평가국에 이의를 신청하여 재감정 평가를 받는 것이 좋다

또한 
카운티 과세평가국 내에 설치된 과세평가어필위원회(Assessment Appeals Board)를 통한 이의 제기도 할 수 있으므로잘못 부과됐다고 생각되는 세금 고지서를 받으면 먼저 과세평가국에 연락하여 문의하기를 바란다.
                                                                                                      


2) 재산세의 종류


재산세에는 Annual Tax, Supplemental Tax 그리고 Mello-Roos Tax 등의 종류가 있다.


a) Mello-Roos Tax
Mello-Roos Tax
는 신도시가 형성되어서 주택을 지을때 학교공원,소방서도서관도로 등의 공공기관과 공공장소를 짖기 위해 시에서는 채권을 발행하여 그 비용을 융통한 후 그지역 주택소유자로 부터 특별세금을 부과하여 그 비용을 충당하는 것이다일반적으로 Mello-Roos는 주택의 규모나대지의 규모에 따라 부과액이 다르지만 지역에 따라 세금 부과 기준이 다르게 적용될 수 있다. Mello- Roos Tax가 없는 지역은 1~1.25% 의 재산세를 부과 하지만 Mello-Roos가 있는 지역은 1.5-1.6%의 정도의 세금을 부과 받게 된다 Mello-Roos Tax는 시에서 채권을 발행하여 대출한 비용을 충당할 때 까지 납부하게 되는데 40년을 넘기지는 않는다만약 신도시에 신규주택을 구입할 경우라면 Mello-Roos Tax가 있는지의 여부를 확인하고 구입하여야 할 것이다.
 그리고 이 Mello-Roos Tax는 매년 받는 세금고지서와 함께 잊지않고 홈오너들을 찾아 날아온다.

b) Supplemental Property Tax(추가 재산세)

새로 산 집으로 이사한지 몇개월이 지나 카운티에서 한 통의 메일을 받게되면 바이어들은 대부분 깜짝 놀라게 된다조심스럽게 뜯어보니 Supplemental Property Tax라고 해서 적게는 수백달러에서 많게는 수천달러가 청구되기 때문이다." 재산세면 재산세지 앞에 붙은 Supplemental이 뭐야?" 당장 전화기를 들고 에이전트한테 어떻게 된거냐고 묻는다.

추가 재산세는 셀러가 내던 재산세와 바이어가 새로 구입한 가격으로 정해지는 재산세와의 차이를 말하는 것이다만약 셀러가 7년전 30만달러에 집을 구입했다고 치자그런데 집값이 올라 바이어는 이 집을 70만달러에 구입했다그러면 40만달러의 가치 상승이 있게된다바로 이 부분에 대한 재산세를 추가 재산세라고 한다.

만약 셀러가 6개월전 70만달러에 구입한 집을 사정이 생겨 급매물로 내놓았다가 바이어가 73만달러에 구입했다면 추가 재산세 산정 기준은 3만달러(73만달러-70만달러)가 된다앞서 설명한 40만달러의 가치상승보다 적기 때문에 그만큼 추가 재산세 부담은 크지 않다.

추가 재산세는 셀러의 구입가격과 바이어의 구입가격에 차이가 많을 수록 늘어난다따라서 추가 재산세는 새집분양에서 많다.

개발업자가 빈땅을 10만달러에 구입해서 새로 집을 지어 90만달러에 팔았다이럴 경우 80만달러의 건물가치 상승분이 발생하게되며 이를 기준으로 추가 재산세가 산정된다.

재산세는 항상 카운티 정부의 회계연도(71~다음해 630)에 맞춰 계산된다.
 

1
년전 50만달러에 구입한 집이 1년이 지나 101 60만달러에 팔렸다이럴경우 셀러는 3개월(7~9)까지의 재산세(50만달러 기준)를 내고 바이어는 9개월(10~다음해 6)까지의 재산세(50만달러 기준)와 추가 재산세(10만달러 기준)를 내야한다. 
 50
만달러를 기준으로 한 재산세는 에스크로에서 '비례배분'(Proration) 방식으로 이미 지불이 됐으므로 바이어는 별도로 날라온 추가 재산세만 내면 된다그 다음부터는 정식 재산세(Property Tax) 고지서를 받게된다. 

                                                


추가 참고사항)


*Property Tax Base Transfer

집을 옮기고 싶어도 재산세 때문에 망설이는 사람들이 적지 않다. 특히 오래 전에 집을 구입한 사람들은 재산세가 얼마 되지 않아 더 그렇다. 20년전 10만달러짜리 집이 현재 가치로 100만달러가 넘는다면 비슷한 조건의 집으로 이사 갈 경우 재산세는 현재 1000달러에서 무려 1만달러로 껑충 뛰기 때문이다. 

모기지 페이먼트는 다운을 많이 하면 어느 정도 줄이겠지만 재산세만큼은 어떻게 할 도리가 없다. 그래서 많은 홈 오너들이 기존의 집을 팔고 가격이 높은 새 집으로 옮기는 것을 주저하기도 한다.
그러나 방법은 있다. 현재 내고 있는 재산세를 옮길 수 있다. 새로 구입한 주택가격의 재산세가 아닌 과거에 살았던 집 가치의 재산세를 그대로 낼 수 있다. 전문용어로 'Tax Base Transfer'다.
단 조건이 있다. 홈 오너가 55세 이상이어야 한다.

1987년 통과된 '주민발의안 60'은 시니어를 위해 재산세를 기존 주택의 가치대로 낼 수 있도록 하고 있다.
주민 발의안 60의 혜택을 보려면 현재 살고 있는 주택을 팔았을 경우 이 집보다 가격이 같거나 싼 집을 2년이내에 구입해야 한다. 새로 짓는 경우에도 가능하다. 
이 발의안은 주택매매를 같은 카운티 내로 국한시키고 있다. 그러나 1988년 통과된 주민발의안 90은 다른 카운티로 이사가도 혜택을 볼 수 있도록 했다.
하지만 캘리포니아 내 모든 카운티가 주민발의안 60과 90을 허용하는 것은 아니다. 
주민 발의안 90에 따라 재산세를 옛날 집 기준으로 할 수 있도록 인정해주는 카운티는 알라메다, 오렌지, 샌 마테오, 벤추라, LA ,샌디에이고, 샌타 클라라 등 모두 7개 지역이다.

예를 들어보자.
김모씨는 올해 나이가 60이다. 그는 20년전 LA 카운티에서 구입한 단독주택에 살고 있다. 20년전 10만달러를 주고 산 집이 현재 100만달러로 올랐다. 그는 이 집을 100만달러에 팔고 오렌지 카운티의 조그만 콘도를 50만달러에 구입했다. 자녀들이 다 결혼해서 분가했기 때문에 아내와 둘이서 넓은 집에서 살 필요가 없어졌기 때문이다.
주민발의안 60/90이 없었다면 김씨는 재산세로 연간 5000달러를 내야 한다. 그러나 주민발의안 덕분에 재산세를 과거에 살았던 10만달러짜리 집 가치대로 1000달러만 내면 된다. 재산세로 연간 4000달러의 절감효과를 본 셈이다. 

▶신청자격
주민 발의안 60/90의 자격요건 및 주요내용은 다음과 같다
-홈 오너가 부부일 경우 배우자중 한 사람은 반드시 55세이어야 한다.
-홈 오너가 집을 팔고 나서 2년이내에 구입하거나 새로 짓는 주택 가격이 기존주택의 판매가격보다 똑같거나 싸야 한다.
-홈 오너가 기존의 주택을 자식한테 물려주면 안된다. 반드시 마켓가격으로 팔아야 한다.
-주민 발의안 60/90은 평생 한번만 이용할 수 있다. 이사 갈 때마다 재산세를 옮길 수 없으므로 신중히 결정해야 한다.
-주민 발의안 60/90 혜택을 보려면 새로 이사간 후 3년이내에 카운티 오피스에 '홈 오너 면제신청 서류'를 접수해야 한다. 이것은 자동혜택이 아니므로 반드시 본인이 신청해야 한다. 대부분의 바이어들이 이런 주민발의안이 있는지 조차 몰라 그냥 넘어가는 경우가 수두룩 하다.
-신청서류는 한번만 내면 된다. 매년 갱신할 필요가 없다.
-팔고자 하는 주택과 새로 구입한 주택은 반드시 홈오너의 주거주지여야 한다. 렌트용 주택은 안된다.
(주민 발의안 60/90은 1990년부터 대상범위를 넓혔다. 시니어가 아니더라도 영구 장애자들에게 나이와 상관없이 똑같은 혜택을 주고 있다.)


*재산세 감세 신청(Decline-in-value)에 대한 내용은 따로 포스팅하여 드릴 계획입니다.




Cary Hong
B&B Investment & Management
3700 Wilshire Blvd. Suite 915
Los Angeles, California 90010
213-200-7414 
HongCary@yahoo.com
DRE Lic. #01385810




이 블로그의 인기글

재산세(Property Tax)에 대하여