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Encumbrances (부동산의 부담)
07/01/2011 18:54
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Encumbrances (부동산의 부담)


A claim, lien, charge or liability attached to and binding real property.

A burden on the title.

                            

Encumbrance는 당신이 부동산에 관련하여 지고있는 빚(부담)같은 것입니다. 빚을 지고 있으므로 당신이 소유하고있는 부동산의 명의(Title)에 압력을 주는것입니다.

claim이나 lien은 payment를 요구(demand)하거나, payment를 못했을 경우 특정한 property를 요구하는 뜻을 가졌습니다.  charge나 liability는 duty나 responsibility를 지우는 것입니다. 즉 의무나 책임등을 갖게한다는 말입니다. attach to~ 나  binding은 차압, 압수, 구속 등의 뜻을 가졌으므로 함부로 못하게 한다는 것입니다.  

Encumbrance는 A가 자기 property를 걸고 B에게 X라는 약속을 했는데, A가 그 약속을 안지킴으로써 B가 A의 property를 요구하고 압수하려는 것입니다. 즉 A burden on the title, 말하자면 A가 자기의 property인데도 B가 뭔가를(X) 요구하거나 책임지우게 할 수 있도록 짐을(burden)지고 있는 것입니다. Encumbrance를 잘 알아두는 것은 claim이나 lien으로 부터 자신의 title을 보호하는 방법을 공부하는 아주 중요한 일입니다.


1> Liens (Money Encumbrance)

     A) Specific vs General Liens

         1) Specific Lien- 특정부동산에만 걸수 있는 Lien

             Trust deed, Property tax, Mechanics lien, Attachment...

         2) General Lien- 모든 부동산에 걸수 있는 Lien

             Federal income tax, Judgment, Corporation franchise tax, Inheritance tax, Decedent's debts...

     B) Voluntary vs Involuntary Liens

         1) Voluntary Liens (자발적인 Liens)

             Mortgage, Trust deed...

         2) Involuntary Liens (비자발적인 Liens)

             Tax, Judgment, Mechanics lien...

     C) Mortgages and Trust Deeds

     D) Mechanics Liens

     E) Tax Liens and Special Assessments

     F) Attachments, Judgments and Lis Pendens

         1) Attachments (압류)

         2) Judgments (법원 판결)

            a) Abstract of Judgment (판결을 요약한 것, 판결의 핵심)

            b) Writ of Execution (집행 영장, 강제집행)

         3) Lis Pendens (소송 계류중)

                                 

2> Non-Money Encumbrances

     A) Easements

         1) Dominant vs Servient Tenements

             a) Dominant Tenement

             b) Servient Tenement

         2) Appurtenant Easements

         3) Easement in Gross

         4) Creation

         5) Termination or Extinguishment

     B) Restrictions

         1) Private Restrictions: Deed, Written Agreement.

             a) Condition(조건)

             b) Covenant(약속)

             c) Declaration of Restrictions(제한)

             c) C.C.& R.s : 보통 콘도미니엄, 타운하우스등 구입시 단지내에서 지켜야할 사항들입니다.사적제한.

         2) Public Restrictions: Zoning Laws, Promote Public Health or General Public Welfare.

             공공의 제한

     C) Encroachments (불법확장)

                  

보충설명)

* Money Encumbrance와 Non-Money Encumbrance

  내가 가진 부담이 돈에 대한 것이라면 Money~, 돈이 아닌 것이면 Non-Money~입니다. 만약 A가 20%를 down하고 나머지는 은행에서   융자하여 집을 샀다면 A가 진 Lien은 Money~입니다. X와 Y는 서로 인접해서 살고 있습니다. 그런데 누구든지 큰길에서 Y의 집에 들어가려면 X의 땅을 통하지않고는 출입할 수 없게 되어 있었습니다. 즉 X는 Y에게 자기 땅을 사용할 권리(Easement)를 주었습니다. 말하자면 X는 Y를 도와줄 수 밖에 없는 짐을 지고 있습니다. 이것이 Non-Money Encumbrance입니다.

여기서 한가지 더, Easement에서 헤택을 받는 Y의 easement를 Dominant Tenement, 고통(짐)을 받는 X의 easement를 Servient Tenement라 합니다.


*Mechanics Liens

여기서 말하는 Mechanics는 집 짓거나 고치는 일(for the improvement of real estate)에 참여한 사람의 총칭으로 쓰이고 있습니다. 즉 노동력을 제공한 사람(furnishing labor), 건축재료를 제공한 사람(furnishing material), 건축 도안, 설계자등을 망라하고 있습니다. 이들이 측량하고 설계하고 집짓고 고치고 하는 일에 참여했으나 돈을 받지 못했을때 해당 Property를 걸어 Lien을 제출(file)할 수 있습니다.

이것은 California Law에 규정된 법으로 Mechanics를 보호하는 법이라 할 수 있습니다. 

Tax Lien을 제하고 Mechanics Lien은 공사 시작 이후에 생긴 다른 Lien에 대해 우선권(priority)를 가집니다.

                            

*Encroachments

건물을 짓거나 개축하는 과정에서 부분적으로나 전체적으로 남의 재산을 침범하고 있는 경우가 encroachment인데 이것을 일종의 재산 침해로 봅니다. 쉬운 예를 들어보기로 합니다. 우리집 감나무가 커서 옆집으로 넘어간 것과 같은 경우입니다.

                        

                                                             * * *

Cary Hong

B&B Investment & Management
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