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부동산의 취득 방법(Acquisition of Real Estate)
06/19/2011 22:25
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부동산의 취득 방법(Acquisition of Real Estate)


                                  


Property가 자신의 것이 되는 방법을 설명해 드립니다.

가령 자신은 아무런 노력도 하지 않았는데 부모가 재산을 상속시켜 주었다면 그것도 하나의 재산 취득 (Acquisition)입니다.  또는 자신의 아버지가 유언(Will)이 없이 죽었기 때문에 Court가 재산을 처리해 줌으로써 재산이 생긴 것, 자연 현상에 의해 강변의 내 땅이 퇴적현상에 의해 늘어난 것, 무허가 판자집이었는데 버티다 보니 내 땅이 되어버린 것, 그리고 일반적인 부동산 매매 즉 내 마음에 드는 집을 돈주고 삼으로써 내 것이 되는 것등, California 주법은 Acquire하는 방법을 다음과 같이 명시하고 있습니다.


1) Will (유언) or Succession (상속)

    사망한 사람의 부동산을 상속 받는 것. 유언이 없을 때엔 주법에 의해 소유주가 결정됨.

    인공적 또는 자연적 첨가에 의하여 소유권이 늘어나는 것.


2) Accession (첨가)

    인공적 또는 자연적 첨가에 의하여 소유권이 늘어나는 것.


3) Occupancy (점거)

    부동산에 대한 소유권이나 기타 권리, 이익등이 허가없이 점거하여 사용함으로써 취득될 수도 있슴.


4) Transfer (양도)

    소유권의 양도에 의한 부동산 취득.

                   


보충설명) 


*Will(유언)의 종류

  Witnessed Will(증인이 있는 유언), Holographic Will(자필유서),Noncupative Will(구두유언)


*Succession(상속)

  유언을 남기지않았을 때는 상속에 관한 법에 의해 새 소유주가 결정된다.


   예) 캘리포니아 주의 무유언 상속에 관한 법에 따르면 

       1) Community Property(부부공유재산)인 경우만일 배우자가 생존해 있으면

           - 1/2은 이미 생존배우자의 소유이며, 남은 1/2은 사망한 사람의 채무를 정리후 생존 배우자에게 줌.

       2) Sole Ownership(개별재산)일 경우

           a) 만일 배우자가 생존해 있고 자녀가 없으면

               - 1/2은 생존배우자에게, 나머지 1/2은 생존부모, 형제, 자매, 조카(모두 없을 경우 배우자)에게.

           b) 만일 배우자가 생존해 있고 자녀가 1명이면

               - 1/2은 배우자에게, 나머지 1/2은 자녀에게

           c) 만일 배우자가 생존해 있고 자녀가 2명 이상이면

              - 1/3은 배우자에게, 나머지 2/3을 가지고 자녀들에게 똑같이 분배


*Probate란?

 죽은 사람의 재산을 채권자(Creditor), 상속자(Heir), 또는 기타 관련된 측(Other Interested Party)에게

 정당한 몫(Right Share)에 따라 분배(distributed)하는 일을 Probate라고 합니다.

 가끔 Probate Sale 매물들이 있죠? 바로 이것입니다. 이 Probate를 담당하는 곳은 Superior Court입니다.


*Accession(첨가)

   1) Improvement-개량시설물. 시설이나 건축물 또는 장착물을 지어 그 재산이 증가함.

   2) Accretion-자연증가. 예)강물로 흙이 쌓여 토지가 늘어남.

   3) Reliction- 수위 감퇴에 의한 토지 증가. 물이 년구적으로 줄어들어 새로운 땅이 노출된 경우.


*Occupancy(점거)

   1) Abandonment-임의권리포기.예)Lease를 들고 있는 Tenant가 Lease기간을 다 안채우고 그 Property를 포기한채(Abandon) 나가버렸습니다. 그럴때 Landlord는 다시 소유권을 얻고(reacquires possession) 건물을 완전히 관리할 수 있습니다.

   2) Prescription-취득시효. 남의 재산을 계속해서 쓸 수 있는 권리(the right of continued use of other property. ex: easement)를 얻는 수단. 자기 Property가 아닌 남의 Property를 use하기 때문에 occupancy가 됩니다. 다른 사람의 땅을 사용하거나 지나다니는 권리를 Easement(지역권)라 합니다. 만약 이같은 지역권이 허가없이 사용되고, 그 사용자가 불법점유(Adverse Possession)를 위한 필요조건을 충족(부동산세의 납부를 제외한) 시킨다면, 취득시효에 의한 지역권이 성립됩니다. 

   3) Adverse Possession-불법점유. Adverse Possession을 성취하려면 5가지의 요건(Requirements)을 갖추어야 합니다. 불법으로 점유해서 Title까지 갖는 것이 어디 그렇게 쉽겠습니까? 

      a) Open and notorious exclusive possession and actual occupation.-Possession하고 있는 사실을 누구나 공공연하게 알고 있어야 한다.꼭 살 필요는 없고 남의 땅에서 농사만 하고 있어도 actual occupation으로 간주한다. 

      b) Must be hostile to true owner's title-permission to use defeats hostile use.-hostile은 against의 뜻을 갖고있다. Adverse Possession 자체가 True Owner를 놓고 서로 Against하며 싸우는 것입니다. 곧 타이틀을 놓고 "이것은 진짜 내것"이라고 주장할만 해야 된다는 것이다.

      c) Under claim of right(simple possession) or color of title(defective written instrument)-Adverse Possession을 주장하려면 Claim(주장,요구)할수 있는 권리(Right)가 있어야지 덮어놓고 강짜를 부릴 수는 없다는 것이다. 즉 맨처음 Possession할때 위법이나 불법이 아닌 자연스러운 상태에서 시작되었다는 뜻이다. "우리 할아버지도, 우리 아버지도 이땅에서 농사를 지어왔습니다.그런데 내 대에 와서 Possession에 문제가 생겼습니다." 이럴때 그동안 대대로 문제없이 농사지어왔다는 사실이 Simple Possession입니다.

Color of Title은 Title에 Color가 있다는 말로 즉 타이틀이 현재 깨끗하고 분명하지가 않다는 것이다. 즉 기재된 서류(written instrument)에 어떤 미심쩍은 흠(defective)이 있다는 것이다.

      d) Continuous and uninterrupted possession 5 years.-5년의 기간 동안 계속해서 점유해야 한다. uninterrupted는 continous와 같은 뜻으로 보라. 

      e) Pay all real property taxes for 5 continuos years.-5년동안 계속해서 부동산 세금을 냈다는 증거가 있어야 한다.


*Transfer-Acquisition by an act of parties, or of law.

      a) Private Grant- Grant Deed(양도증서)등을 통하여 개인끼리 Title을 양도 하는 것. Grant는 준다(Give)는 뜻이다. Seller가 Buyer에게 등기된 명의(Title)를 주는 것이 Grant이고 Grant한다는 사실을 기록한 서류가 Grant Deed이다.

      b) Public Grant- 정부가 개인에게 타이틀을 양도하는 것. 정부가 소유하는 땅(land owned by the government)의 타이틀을 개인에게 양도(transfer)한다는 사실을 기록한 Instrument(서류)를 Patent라고 한다.

      c) Public Dedication(헌납)-owner가 자진해서 자기 땅을 대중이 사용하도록 헌납하는 것.

      d) Operation of Law or Court Action-법이나 재판 절차에 의해 어쩔 수 없이 뺏기는 것(예: Quiet-Title Action/소유권확인소송, Partition Action/분할소송, Foreclosure Action/유저당소송, Execution Action/강제집행판매, Bankruptcy/파산, Escheat/복귀, Eminent Domain/토지수용권 등)

                                   

Cary Hong
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