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미국 부동산 소유 권리의 형태
06/03/2011 18:16
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IP 45.xx.xx.133
     미국 부동산 소유 권리의 형태
     (Estates Classified by Duration)

          


미국의 부동산 소유권리(Estate)는 점유 기간(Duration), 강약, 조건 여부에 따라 
다음과 같은 형태로 분류할 수 있다.


1. Freehold Estate : 1) Fee Simple Estate-미국 재산법상 인정된 가장 강한  소유권의 개념
                               a) Fee Simple Absolute
                               b) Fee Simple Defeasible
                             
                             2) Life Estate
                               a) Estate in Reversion
                               b) Estate in Remainder

2. Less-than-Freehold Estate: 1) Estate for Years
                                            2) Estate for Month to Month
                                            3) Tenancy at Will
                                            4) Estate at Sufferance



Estate를 Duration(Length of Existence) 즉 기간이란 측면에서 보면 영구적으로 내 것일 수도 있고, 
Lease의 경우처럼 몇년만 내 것처럼 사용할 수 있으며, 아파트의 Month to Month 테넌트라면 
한달 Rent비를 내고있는 이상 Duration으로 볼때 한달간의 Estate밖에 없는 셈입니다. 

뭔 얘긴지 어렵다구요? 그저 일반적인 상식 수준에서 개념을 이해하는 정도로만 알아두세요.
한국어로 번역하는데 그 범위와 개념이 조금씩 달라질 수 있는 소지가 있으므로 
될수 있다면 원어 그대로 이해하는 것이 좋을 것이구요.  
이해가 잘 안간다면 보충 설명을 참고하시기를~.


                


보충설명)

Fee Simple Estate-미국 재산법상 인정된 가장 강한  소유권의 개념. 
                               영구적
으로 소유할 수 있으며, Owner가 살아있는 동안에
                               처분(Dispose)하거나 죽어서 상속시킬수 있습니다.(Estate of Inheritance)

Freehold의 뜻-Free는 not의 의미가 있으므로 Freehold는 Hold가 안되었다는 뜻이죠.
                   무엇에 의해? 바로 Limit of Time에 의해 Hold가 안되었다는 뜻입니다.

Fee Simple-Absolute는 단어 그대로, 조건 없이 Owner가 Hold하는 것.
                    Defeasible은 조건이 주어진 상태에서 Owner가 Hold하는 것.
                    (Loan Balance조차 하나도 없다면 Fee Simple Absolute라고 할 수 있겠네요.)

Life Estate-Title이 소유권자의 Life까지만 제한되어 있고, 본인이 사망하면 소유권이 만료되며,
                   상속시킬 수 있는 재산이 되지 못한다.
                   Reversion-Original에게 Return하는 것.
                   Remainder-제삼자에게 Return 되는 것.

                   보기) "A" Grant Estate to "B" for "C"'s Life
                           "A"가 Estate를 "B"에게 넘겨주는데 
                           "C"가 살아있는 동안만 "B"가 Holding 하라의 뜻.  
 
                            
1) 만약 "C"가 죽으면 Title은 누구에게 갈까요?
                               * If Reverse 조건이면- Back to Original Owner "A"에게로  
                               * If Remainder 조건이면-제3자에게로 
                            2) 만약 "C"가 살아있고 "B"가 죽으면?
                               "C"가 살아있는 동안만 "B"의 Heirs(상속자)에게
                     
Less-than-Freehold의 뜻-Freehold의 반대 되는 의미로 Hold되었다는 뜻입니다.
                                          Less는 Free와 같이 not라는 부정의 뜻을 갖고 있지요.
                                          이중부정에 의해 긍정이 되었으므로 Yes Hold라고 이해하세요.

Less-than-Freehold Estate- Lease Hold Interest 즉 Lease를 말합니다.
                                               1) Estate for Years-확실하게 정해진 기간 동안의 Lease를 뜻합니다.
                                                                           definite period, 단 10일이어도 여기에 해당됩니다.                   
                                               2) for Month to Month- Period to Period, Periodic Tenancy
                                                                                (Week to Week, Mo. to Mo., Year to Year)
                                               3) at Will-'마음대로'의 뜻이므로 Lessor나 Lessee 누구에 의해서나 
                                                             Lease를 끝낼 수 있습니다.
                                               4) at Sufferance-'고통, 어려움'이란 뜻으로 Tenant가 Rent비를 안내거나
                                                                       Lease기간이 끝났는데도 안나가고 있는 경우입니다.
                                                                       Lessor는 Court Action을 통하여 Evict 조치를 밟게 되겠지요.


                                                                          * * *

Cary Hong
B&B Investment & Management
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