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(부동산 관련답변) 은퇴 준비중인데 어떤 건물을 사는게 나을지요?
02/14/2020 16:19
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은퇴를 염두에 두고 그동안 모은 돈을 다운하고 론을 얻어 투자용 건물을 사려 합니다

 햄버거 가게가 들어있는 ( 버거킹 )  텍사스 휴스턴 에 있는 단독건물을 사는게 나을지 

켈리포니아에 있는 아파트를 사는게 나을지 조언해주세요 


답변)


최근 몇년간 부동산 가격이 상승하였고 특히 1031 EXCHANGE 수요에 의한 매물 부족과 가격 상승의 원인이 전반적인 커머셜 마켓의 가격 상승을 주도 하였습니다. 일단 은퇴를 염두에 두신 경우 일단 캘리포니아의 아파트의 경우 나쁜점만 말씀을 드리자면 1) 렌트비가 많이 상승 하여서 더이상의 임대 수익의 상승은 기대 하기가 힘들다고 보여지고 2) 각종 렌트관련해서 새로운 rent control 법안과 더불어 부동산이 소속된 지역의 로컬 렌트 control 관련된 법안들이 강화가 된 경우들이 적지 않아서 관련해서 법률적으로 업데이트가 필요하며 3) 융자를 통해서 인컴용 아파트를 구입 하실경우 관련해서 이자율과 선생님의 승인조건을 확인 하시고 앞으로 각종 유틸리티의 상승 가능성 그리고 화재보험이나 홍수보험등 각종 보험의 상승 가능성 등 고정 비용의 상승이 가능하다는 점 4) 아무리 메니지먼트 회사에 맡기신다고 하여도 본인이 렌드로드로써 알아야할 사항들이 적지않고 이전에 콘도나 하우스 등의 렌트 경험이 없으신 경우 주의를 하셔야 합니다. 5) 주변에 새로이 건축이 되는 신규 아파트를 포함한 콘도나 기존 아파트나 하우스들과의 경쟁에서 승산이 있는지도 알아 보셔야 합니다.  가격이 최고인 현상황에서 렌트비가 오르지 않는다고 예상이 되는 상황 이라면 은행의 융자 조건도 나빠질수 있지 않을까 걱정을 해봅니다. 가격이 높고 렌트가 지속적으로 오르지 않는다면 현재 렌트비 기준으로 책정된 가격에 자칫 비싸게 구입하는 결과가 나올수 있기 때문 입니다.


택사스의 경우 아무래도 타주 이기 때문에 정확히 알수는 없지만 캘리포니아에 비해서 수익률 측면에서는 더 좋을수도 있고 최근 몇년간 이주하는 사람들이 늘면서 기존 상가의 리스 비용도 꾸준히 상승한 경향은 있습니다. 보통 몇년간 투자 하신 분들의 경우 주로 관리가 많이 필요없는 NNN 건물 그리고 프랜차이즈가 장기간 입주한 건물을 선호해 왔고 상대적으로 구입 가격이 낮은 이유로 캘리포니아 에서 상가 나 커머셜 처분후 여러채를 구입 하시는 분들또한 적지 않았습니다. 다만 중요한 것은 특별한 경험이 없는경우 여러가지로 투자 환경이나 법률등이 상이한 타주로의 투자는 상당한 주의가 요망이 되며 선생님의 경우 만일 이전의 투자 경험의 유무와 더불어 관련해서 좀더 마켓을 실제 방문을 포함해서 준비를 하시는게 좋다고 봅니다. 단지 수익률만 따지지 마시고 택사스의 회계 전문가나 임대관련 부동산 전문가와 변호사등과 직접 상담도 해보시기를 권해 드립니다.

캘리포니아의 아파트의경우 경험이 없으시고 투자 액수가 크실경우 어느정도 철저한 준비를 하시고 결정 하시라고 말씀 드리고 싶습니다. 별다른 도움이 못되어서 죄송 합니다. 참고 하십시요


은퇴후투자, 은퇴용인컴
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