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[스크랩] 전문가들 "고질적 매물 부족 새해엔 다소 풀릴 듯"
01/02/2020 12:12
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올해 미국-멕시코-캐나다 협정이 발효되면 미중무역 전쟁으로 촉발된 건설 자잿값 상승을 상쇄할 것으로 보여 주택 건설에 도움이 될 것으로 보인다.

올해 미국-멕시코-캐나다 협정이 발효되면 미중무역 전쟁으로 촉발된 건설 자잿값 상승을 상쇄할 것으로 보여 주택 건설에 도움이 될 것으로 보인다.

지난해 4분기 전국 486개 카운티 가운데 344개 카운티에서 평균 임금 소득자는 주택 구매를 할 수 없다는 조사 결과가 나왔다.

부동산 정보 전문회사 애텀 데이터 솔루션스는 지난달 27일 지난해 4분기 전국의 71%에 해당하는 지역에서 이런 현상이 나타났다고 밝혔다.

주택난이 계속되고 있다는 증거지만 이전 분기와 비교하면 호전될 기미는 경향도 발견됐다. 1년 전 같은 기간 이 수치는 75%에 이르렀으나 지난해 3분에는 73%를 기록했고 4분기에는 71%로 하락한 것이다. 10년 동안 계속된 호경기가 올해에도 이어질 것이라는 예측이 우세한 가운데 갑자기 집값이 하락할 가능성은 거의 없기 때문에 적정가격 주택이 많이 늘어나지도 않을 것이다. 다만 지금 같은 저금리 지속과 주택 건설 활성화가 계속된다면 적정주택 부족이 조금씩 호전되는 지난해의 시장 흐름도 꺾이지 않을 것으로 보인다.

적정가격 부족 문제는 집값과 임금 사이의 격차에서 잘 드러난다. 지난 4분기 전국 중간 집값은 25만 7000달러로 1년 전 같은 기간보다 9% 올랐다. 이 집값이 적정가격이 되려면 가계 소득이 6만7647달러는 돼야 한다. 하지만 실제 연평균소득은 5만8215달러에 그쳤다.

앳텀뿐 아니라 질로 등 부동산 전문회사는 2020년 주택 가격이 2.2% 상승할 것으로 전망한다. 가격 상승세가 둔화세를 보이고 임금 상승 폭이 커지면 적정가격 주택 부족 문제가 조금 더 풀릴 것이라는 기대도 적지 않다. 주택 구매에 큰 영향을 미치는 모기지 금리도 1년 만에 4.9%에서 3.8% 선으로 크게 떨어졌다. 이런 기조는 올해도 이어져 3%대 중반까지 하락할 가능성이 높다. 연방준비제도가 지난해에 이어 글로벌 경기 둔화와 미중무역전쟁으로 인한 불확실성에 대비해 금리 인상에 소극적인 태도를 보일 가능성이 높기 때문이다.

지난 11월 부동산 시장 동향은 2020년 부동산 시장을 암시한다. 11월 신규 주택 판매는 1.3% 증가했다. 전문가들은 모기지 금리 하락이 주택 거래를 촉발하는 한편 집값 상승의 요인이 됐다고 진단한다. 반면 기존 주택 판매는 1.7% 하락했다. 이는 수요 축소가 아니라 공급 축소의 신호로 해석됐다. 집을 살 사람이 없어서 거래가 준 것이 아니라 살 집이 없어서 판매가 줄었다는 의미다. 전문가들은 이 둘을 묶어 집을 살 사람은 많은데 시장에 적정한 가격으로 나온 집들이 충분하지 않다고 풀이한다. 이는 2020년 주택 시장 전망이기도 하다.

충분한 수요와 부족한 적정가격 매물이라는 시각으로 볼 때 올해 부동산 시장에서 가장 긍정적인 효과를 미칠 요소는 주택 건설이다. 주택 건설에 기대를 거는 가장 큰 이유는 지난해 북미자유무역협정(NAFTA)을 대체하는 미국-멕시코-캐나다 협정(USMCA)이 타결됐기 때문이다.

올해 USMCA가 본격적으로 발효되면 미중무역 전쟁으로 야기된 건축 자잿값 상승을 어느 정도 상쇄할 수 있다는 게 시장의 기대다. 지금까지 주택 건설에 걸림돌이 됐던 3대 요소인 인건비와 자잿값, 땅값 상승 중에서 자잿값 상승이 어느 정도 해결되고 정부의 지원책이 뒷받침되면 적어도 주택 건설이 늘어나면서 집값 상승 폭이 따라갈 수 없을 정도로 커지는 것은 막을 수 있다.

렌트비와 렌트 가구 비중은 올해도 줄 것으로 보이지 않는다. 집값 상승 여파로 지난 10년간 렌트 가구 증가 속도는 9.1%나 됐다. 렌트카페의 최근 분석에 따르면 이는 주택 소유 증가율 4.3%의 2배에 가깝다. 현재 미국인의 34%는 가구다. 인구로 따지면 1억 명이 넘으면서 1960년대 이후 최다를 기록하고 있다.

렌트카페는 렌트 수요가 계속되면서 2020년에도 렌트비 하락을 기대하기 어려울 것으로 내다봤다. 지난 10년간 전국 평균 렌트비는 1473달러였다. 10년 동안 390달러 오른 것으로 36%의 상승률을 보였다. 이는 같은 기간 중간 소득 상승률 27%보다 높다.

렌트비 하락을 기대하기 어려운 상황에서 가장 우려되는 것은 홈리스 증가다. 최근 AP통신은 지난해 1월에 나온 연방 주택도시개발부(HUD)의 연례 통계를 바탕으로 전국의 홈리스 인구가 2.7% 늘었다고 보도했다. HUD 자료로는 3년 연속 증가한 것이다. AP는 홈리스 증가가 대부분 가주의 주택난으로 촉발된 것으로 분석하면서 올해도 크게 달라지지 않을 것으로 내다봤다.

홈리스 문제 해결에서 한 가지 변수는 새 회계연도 연방정부 예산에서 홈리스와 렌트비 급등 문제 대책 마련을 위해 책정된 21억7300만 달러다. 홈리스 지원 그랜트도 28억 달러가 책정됐다.

홈리스와 렌트비 문제가 가장 심각한 주는 가주와 오리건 주 등 서부 주다. 특히 문제가 심각한 가주는 관련 연방 예산의 지원을 받을 수 있을 것으로 기대하고 있다. 다만 가주는 도널드 트럼프 대통령과 각을 세워온 부분이 있다. 정책 협조와 예산 지원에서 이 문제가 걸림돌이 되지 않도록 해야 한다.

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