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[스크랩] 크레딧 점수 올리고 연체 기록은 지워라
12/26/2019 12:47
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첫 집을 살 때는 미리 크레딧 점수를 높이고 적정 가격 주택인지 따진 뒤 모든 비용을 알아보고 현금 흐름을 따져봐야 한다.

첫 집을 살 때는 미리 크레딧 점수를 높이고 적정 가격 주택인지 따진 뒤 모든 비용을 알아보고 현금 흐름을 따져봐야 한다.

집을 사는 것은 인생에서 가장 중요한 결정의 하나다. 많은 이들에게 규모가 가장 큰 지출이거나 투자이기도 하다. 어디에 어떤 집을 사느냐는 생활에 큰 영향을 미친다. 다운페이먼트를 모으고 모기지 융자를 받고 재산세를 내야 하므로 대부분 집을 사면 30년 정도는 한 가정의 소비와 지출에 가장 큰 영향을 준다고 할 수 있다. 이렇게 큰 영향을 미치기 때문에 특히 첫 집을 살 때 단기적으로, 장기적으로 내 집 마련이 가져올 중대한 변화를 미리 가늠할 수 있는 중요한 요소를 따져봐야 한다.

▶적정가격

인생에서 가장 큰돈이 들어가는 집이니만큼 적정가격인가를 따지는 것은 필수다. 최근 주택 시장에서 가장 큰 이슈 중 하나인 적정가격은 전통적으로 소득의 30%다. 주거비에 들어가는 지출이 소득의 30%를 넘지 않도록 하라는 것이다. 집을 살 때 모기지만 적정가격으로 계산하면 편하겠지만, 적정가격은 모기지와 보험, 유틸리티, 재산세, 출퇴근 비용까지 말 그대로 주거에 필요한 비용을 모두 포함한다. 또 여기서 말하는 소득은 세후의 실질 소득이다. 집값이 많이 올랐기 때문에 적정가격을 소득의 30%에 맞출 수 있다면 가계 지출 구조가 아주 좋다고 할 수 있다. 주거비 기준으로 적정가격을 맞추지 못한다 하더라도 모기지가 실질 소득의 25% 정도가 되도록 노력하는 것이 좋다. 25%를 넘어가면 다른 지출을 줄일 수 있는지 보고 그마저 안되면 가처분 소득이 주는 것을 감수해야 한다.

▶모기지 금리

적정가격과 더불어 집을 살 때 가장 중요한 요소다. 현재는 금리가 역사적 저점이고 당분간 의미 있는 상승세를 보일 가능성이 작기 때문에 모기지 금리 자체를 놓고 고민할 것은 거의 없다. 대신 저금리를 다른 것과 연계해 생각해 볼 수는 있다. 예를 들면 적정가격 30%를 유지하거나 다운페이먼트를 줄이는 데 저금리가 도움을 줄 수 있다. 전문가들은 다운페이먼트를 줄여 금리보다 수익률이 놓은 주식에 투자하는 방법도 고려하라고 하지만 주식을 잘 모르거나 자신이 없으면 안 하는 것이 좋다.

▶유지비

집을 사는 것은 기분 좋은 일이지만 책임도 따른다. 이제 집수리와 유지는 소유주 책임이다. 집을 사고 일정 기간은 어느 정도 보험으로 해결되지만, 그 이후엔 벽에 금이 가거나 파이프가 터지는 등의 문제가 발생하면 적지 않은 돈이 들어간다. 첫 집이라면 주변의 주택 소유주에게 물어 유지비에 대한 감을 갖고 있는 것이 좋다.

▶현금 흐름

모기지와 재산세 외에도 집에는 돈이 들어간다. 보험과 유틸리티, 수리비, 유지비는 큰돈이 들어가지 않아도 자주 돌아오고 지붕 교체와 가전제품구매는 자주 있지 않지만, 뭉칫돈이 들어간다. 정기적인 것과 비정기적인 사항 모두 잘 대비하려면 가계의 현금 흐름을 잘 파악해야 한다. 그래야 곤란한 상황을 피할 수 있다.

▶리세일 밸류

10년 넘게 한 집에 사는 경우도 있지만 몇 년 만에 이사를 하는 이들이 더 많다. ‘지금 집을 샀는데 다시 이사할 생각을 해’ 하겠지만, 다시 이사할 시간은 생각보다 빨리 온다. 거주 기간이 생각보다 길더라도 지출이 큰 만큼 리세일 밸류를 생각하는 것이 좋다. 또 집을 팔 때 에이전트 비용 등이 얼마나 드는지 알아두면 좋다. 주택 투자서를 빌려 주택 소유 비용과 판매 비용에 대한 전반적인 내용을 알아두는 것도 괜찮은 방법이다.

▶세금 혜택

집을 살 때 누구나 가장 큰 장점의 하나로 꼽는 것이 모기지 이자에 대한 세금 혜택이다. 특히 렌트 대 주택의 장단점을 비교할 때 주택 구매를 권유하는 이들이 내세우는 것이 세금 혜택이다. 이 때문에 세금 혜택이 클 것이라고 생각하는 경향이 있지만, 당연히 개인의 상황에 따라 기대만큼 혜택이 크지 않을 수 있다. 무조건 기대하기보다는 혜택이 어느 정도인지 파악해 놓는 것이 좋다.



▶크레딧 점수

집을 사기로 마음먹었으면 제일 먼저 크레딧 점수를 최대한 끌어올려야 한다. 크레딧 점수가 낮으면 모기지를 갚지 못할 위험성이 높은 것으로 간주하고 당연히 모기지 금리가 올라간다. 크레딧 점수는 생각보다 모기지 페이먼트에 큰 영향을 미친다. 크레딧 점수를 올리는 방법은 어렵지 않게 찾아볼 수 있다. 에이전트에게 물어봐도 금방 알 수 있다. 특히, 크레딧 카드는 한도액까지 쓰는 것은 좋지 않고 밸런스도 낮게 유지하는 것이 좋다.

집을 산 뒤에도 한 가지 명심할 것이 있다. 자동차 융자와 모기지 융자는 제때 잘 내면 크레딧 올리는 데 좋지만 반대로 늦게 내면 크레딧에 큰 악영향을 미친다. 앞으로 크레딧을 생각해 집을 산 뒤 모기지 페이먼트는 제때 내야 한다.

▶연체 기록

크레딧 리포트에 연체 기록이나 채무불이행 기록이 있다면 모기지 융자가 나오지 않을 수도 있다. 설사 융자가 나와도 이자율이 크게 올라갈 수 있다. 연체나 채무불이행으로 기록된 것은 페이먼트를 살려 완불하거나 컬렉션 에이전시로 넘어간 것은 딜을 해 갚으면 융자와 이자율을 낮출 수 있는지 알아봐야 한다.

크레딧 점수와 연체 기록은 다운페이먼트와 연결된다. 모기지 이자율과 페이먼트에 직접적인 영향을 미치는 중요한 요소이기 때문에 만약 개선할 방법이 없다면 다운페이먼트를 늘리는 방법을 생각해야 한다.

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