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[스크랩] 최근 판매 급증은 모기지와 강한 연관
04/03/2019 16:44
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신축 건물 관련 통계는 미래 부동산 시장을 예측할 수 있는 중요한 자료다. 금융위기 당시 침체됐던 주택 건설은 여전히 회복이 안 된 상태여서 매물 부족의 원인으로 꼽힌다.

신축 건물 관련 통계는 미래 부동산 시장을 예측할 수 있는 중요한 자료다. 금융위기 당시 침체됐던 주택 건설은 여전히 회복이 안 된 상태여서 매물 부족의 원인으로 꼽힌다.

판매 통계는 1년 전과 비교해야 판단 정확해
건설 부진과 거주 기간 길어지며 매물 부족


지난해 말 주택 시장이 주춤하자 이를 두고 부동산 시장이 둔화될 것인지, 나아가 불황에 빠질 것인지를 두고 논쟁이 일었다. 지난해 초 집값이 크게 올랐지만 하반기에 주택 시장이 약세로 돌아서자 이를 10년 전 부동산 시장 폭락과 비교하기 시작한 것이다. 하지만 2019년이 시작되면서 거센 역풍이 부동산 시장을 무너뜨리는 일은 벌어지지 않았고 시장의 불안감은 줄어들었다.

부동산 전문 분석업체 코어로직의 랠프 맥롤린 비즈니스 정보 담당 이코노미스트는 "올해 부동산 시장은 탄탄할 것으로 보인다"고 전망했다. 그는 당분간 주택 시장 위기는 없을 것 같다면서 그 이유로 2000년대 중반 부동산 시장을 위기로 몰아넣었던 요인들이 현재는 없다고 지적했다. 당시에는 서브프라임 론이 수요를 부추기면서 부동산 시장의 과열을 유발했지만 현재는 모기지 융자가 엄격하게 관리되고 있으며 매물이 부족해 시장이 과열될 수 없기 때문이다.

물론 현재 부동산 시장의 특징인 높은 집값과 적은 매물은 그 나름의 문제를 갖고 있다. 적정 가격대 매물이 부족한 상태에서 모기지 금리가 오르면 상황이 크게 악화될 수 있는 점이다. 맥롤린 이코노미스트는 주식 시장과 달리 부동산 시장은 상대적으로 느리게 움직인다는 점을 감안하면 이런 문제가 발생하더라 진행 속도는 느릴 것이라고 내다봤다.

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부동산 시장의 움직임이 느리다 해도 많은 사람들이 시장의 흐름이 바뀌고 있다고 보고 있다. 부동산 시장이 어떻게 바뀌고 있는지를 보려면 집값과 주택 판매량, 매물, 주택 건설에서 일어나는 변화를 주의 깊게 살필 필요가 있다. 그래야 부동산 시장의 방향을 더 잘 이해할 수 있다.

◆주택 가격

전국부동산중개인협회(NAR)는 지난해 12월 전국 평균 집값이 25만4000달러라고 발표했다. 2017년과 비교해 3% 오른 것이다. NAR의 로렌스 윤 수석 이코노미스트는 "집값은 매달 최고 기록을 경신하고 있다"고 말했다.

집값은 다른 경제 지표처럼 전국 수치와 별도로 지역별로 집계된다. 연방 주택융자청(FHFA)의 주택가격지수에 따르면 지난해 모든 주에서 집값이 올랐지만 아이다호와 네바다는 가장 큰 폭으로 올랐지만 노스다코타와 코네티컷은 1%에 못 미치는 상승을 보였다.

전국 추세와 지역 추세 사이의 차이는 부동산 시장의 전반적인 장세 차이를 보는 데 중요하다. 연방 주택도시개발부 커트 우소우스키 차관보는 지역 차와 가격 급등을 이렇게 설명한다. "2000년대 초 부동산 붐 시기에 일부 지역은 집값이 다른 지역보다 훨씬 많이 올랐지만 대신 집값이 꺼질 때 그만큼 심각하게 붕괴됐다. 일정한 상승세를 보인 지역은 하락기에 그렇게 많이 떨어지지 않았다. 회복기에는 대부분 지역에서 집값이 붕괴 이전으로 회복됐다."

또 하나 주의 깊게 볼 것은 계절적 요인이다. 장기적인 집값 변화에서 볼 때 계절적인 조정기와 그렇지 않은 시기 사이의 미묘한 차이는 자칫 실제 상황을 왜곡할 수도 있다. 겨울 비수기에 계절적 특징을 감안하지 않으면 집값이 조금 하락한 것을 한 해의 사이클에서 바라보지 않으면 시장이 하락하고 있는 것으로 오해할 수 있다. 맥롤린 이코노미스트는 이를 나무에 비교한다. "나뭇잎이 떨어진다고 해서 나무가 죽은 것이 아니다. 봄이면 다시 나뭇잎은 돋아난다." 맥롤린 이코노미스트는 이런 오해를 막을 방법을 제시한다. 집값과 관련된 어떤 통계도 바로 앞 분기가 아닌 1년 전 같은 기간의 통계와 비교하라는 것이다. 예를 들면 2019년 1~3월 집값의 진짜 의미를 알려면 바로 이전 분기인 2018년 10~12월이 아니라 1년 전인 2018년 1~3월의 집값도 비교하는 것이 좋다.

◆주택 판매량

보통 집값이 오르면 판매량은 준다. NAR은 지난 1월 주택 판매량이 전달보다 1% 줄었다고 밝혔다. 전국적으로 약 500만 채가 거래됐다. 하지만 이를 1년 전과 비교하면 8.5%나 줄었다. 윤 수석 이코노미스트는 "과거 사례를 보면 주택 시장이 오랫동안 침체하면 다른 경제 부문도 침체됐다. 하지만 지금처럼 짧은 기간 침체했다 회복되면 경제에 문제는 없다"고 말한다. 지금처럼 일자리 증가세가 긍정적이고 모기지 금리가 낮은 상황을 감안하면 주택 판매가 나아질 것으로 전망했다.

주택 판매량 통계를 볼 때 주의할 포인트는 통계가 전체 판매인지, 기존 주택인지, 신규 주택인지 확인하는 것이다. 이중 새로 지은 신규 주택은 높은 가격대의 작은 시장만 반영하기 때문에 로컬 부동산 시장 상황과 다를 수 있다. 윤 수석 이코노미스트는 "신규 주택 판매는 시장의 아주 작은 부분으로 일반적으로 전체 판매량의 10% 이하를 반영할 뿐이다. 때로는 6~7%에 그치기도 한다"고 설명한다.

◆주택 건설

연방센서스국과 주택도시개발부가 발표하는 주택 건설 통계는 미래의 부동산 시장에 나올 매물을 가늠할 수 있는 지표다. 센서스국은 지난해에 100만 채 이상의 주택이 완공됐다고 발표했다. 2017년과 비교할 때 2% 이상 많은 것이다. 2%는 상승했지만 현재 건설업계는 노동력 부족과 자잿값 상승이라는 악재를 안고 있다. 매물 부족은 부분적으로 금융위기 때 전반적으로 주택 건설이 중단되고 시장이 위축됐던 부동산 건설 침체 때문이다. 당시 상당수 건설회사는 주택 판매 침체로 현금 흐름을 유지하기 위해 보유하던 택지를 매각할 수밖에 없었다.

◆매물 상황

매물 수량은 여러 요소에 달려있다. 최근에는 집값이 급등해 구매 의사를 가진 이들, 특히 첫 주택 구매자의 능력 범위를 벗어나면서 매물이 조금 늘었다. 주택도시개발부에 따르면 지난해 12월 신규 주택 매물은 6개월 공급치에 해당하는 34만4000채였다. 기존 주택은 매물이 더 부족해 4개월 치 공급치인 159만 채였다. 윤 수석 이코노미스트는 "지난해 봄은 매물이 가장 부족했다. 매물이 좀 풀린 것은 긍정적인 징후"라고 밝혔다.

매물이 역대 최저 수준으로 떨어진 이유는 여러 가지가 있지만 가장 중요한 원인은 두 가지다. 주택 건설이 지속적으로 부진한 데다 주택 거주 기간이 거의 10년으로 길어졌기 때문이다.

◆모기지 금리

모기지 금리는 지난해 11월 4.94%로 약 8년 내 최고 수준까지 오른 뒤 내림세를 보이면서 지난 21일 4.28%로 떨어졌다. 주택 구매자에게 유리한 상황이다. 윤 수석 이코노미스트는 "연방준비제도가 지난 12월의 태도에서 벗어나 인내심을 갖겠다고 한 것은 2019년에 금리를 올리지 않겠다고 말한 것"이라며 "이런 태도 변화는 모기지 금리 하락으로 이어지고 있다"고 밝혔다. NAR에 따르면 지난 2월 기존 주택 판매는 1월과 비교해 11.8%나 증가했다. 한 달 증가치로는 2015년 모기지 정책 변화 때문에 발생한 예외적인 상황을 제외하면 역대 최고치다. 원인으로는 모기지 금리 하락과 집값 상승 둔화가 꼽힌다.

주택 구매자들은 모기지 금리에 예민하다. 수요가 강했던 지난해 초의 경우 모기지가 4%대로 낮게 유지되자 봄이 되면서 주택 판매가 강세를 유지했다. 하지만 11월 모기지가 5%에 근접하자 주택 판매가 큰 폭으로 떨어졌다. 그러다 모기지가 지난해 12월부터 떨어지기 시작해 새해 들면서 4.5%로 하락하자 다시 판매가 급증했다. 모기지 금리가 주택 판매에 얼마나 큰 영향을 미치는지 보여준 것이다.

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