JaeKChoi
시카고(jaekchoi)
Illinois 블로거

Blog Open 11.25.2009

전체     183985
오늘방문     57
오늘댓글     0
오늘 스크랩     0
친구     0 명
  최근 방문 블로거 더보기
  친구 새글
등록된 친구가 없습니다.
  달력
 
임대부동산의 감가상각비 공제
06/19/2017 07:06
조회  972   |  추천   7   |  스크랩   0
IP 173.xx.xx.65

캘리포니아주에 사는 Nielsen부부는 임대부동산을 여러채 갖고있었습니다. 2003 부동산을 구입한 이래 Nielsen 부부는 세금보고시 구입가격 전체를 27.5년에 걸쳐 임대소득 감가상각비로 공제했습니다. 2012 세금보고서에 감가상각비가 과도하게 공제되었다고 IRS 추징서를 보냈습니다. IRS 2012 재산세를 부과하기위해서 카운티정부가 고지한 토지:건물 가액의 비율을 근거로 구입가격중 감가상각이 가능한 건물의 가격을 산정했습니다.

 

토지 가치가 포함된 구입가격 전체에 대하여 감가상각비 공제를 받은 것은 명백한 잘못이라고 세무법원이 판단했습니다. IRS 추징금을 줄여보려고, Nielsen부부는 IRS 추정한 토지:건물 가액비율이 잘못됐다고 주장합니다. 어느 누구도 소유주보다 부동산의 가치를 알수 없다는 세무법원 판례를 근거로 주장이었습니다. 세상에 똑같은 부동산은 존재하지 않는다는 인식을 바탕으로, 납세자의 주장을 인정하는 판례가 여러차례 있었습니다.

 

하지만 세무법원은 Nielsen 부부의 주장을 인정하지 않습니다. 세무법원 판례는 부동산 실제 가치에 대한 이견이 있을때 적용가능한 법이며, 가격이 정해진 부동산의 토지:건물 가치를 나눌때에 사용할 없다고 판단합니다. 카운티정부의 토지:건물 가액 비율이 잘못됐다는 객관적 증거를 Nielsen 부부가 제시하지 못했기때문에, 비율을 근거로 IRS 감가상각공제가 가능한 건물의 가치를 추정한 것은 잘못된 결정이 아니라고 법원이 판결합니다.

 

임대사업에 사용된 부동산은 연방세법 167(a) 규정에 따라 감가상각비 공제를 받을 있습니다. 부동산이 소모, 마멸, 파손되기 때문입니다. 하지만 토지는 소모, 마멸, 파손되지 않기때문에 감가상각비 공제를 받을 없습니다. 그런 이유로, 임대용 부동산에 토지가 포함되어 있을 경우, 건물의 가치를 토지와 분리해서 감각상각비 공제를 받으라고 재무부규칙 1.167-5(a) 규정되어 있습니다.

 

임대사업자는 합리적인 근거를 바탕으로 건물과 토지의 가격을 배분해야합니다. 가장 정확한 근거는 감정평가사의 평가를 받는 것입니다. 비용이 많이 든다는 단점이 있습니다. Nielsen 케이스처럼 카운티정부 정보를 이용하는 것이 매우 효율적입니다. 일반인에게 공개된 정보이기때문에 누구나 이용할 있습니다. 인터넷을 이용하면 쉽게 정보를 받을 있습니다. 카운티정부가 산정한 토지:건물 가액비율에 총구입비용을 곱하면 감가상각이 가능한 건물의 가격을 계산해 있습니다.

 

퀴즈

Nielsen 부부가 10 넘게 잘못된 방법으로 감가상각비 공제를 받아왔습니다.

  1. IRS 10년치 세금을 추징할 있을까요?

    힌트: http://blog.koreadaily.com/view/myhome.html?fod_style=B&med_usrid=jaekchoi&fod_no=2&cid=169766

    http://blog.koreadaily.com/view/myhome.html?fod_style=B&med_usrid=jaekchoi&fod_no=2&cid=400094

    http://blog.koreadaily.com/view/myhome.html?fod_style=B&med_usrid=jaekchoi&fod_no=2&cid=1019855

     

  2. 잘못 계산된 과거 감가상각비 공제가 부동산 매도원가에 어떤 영향을 줄까요?

    힌트: http://blog.koreadaily.com/view/myhome.html?fod_style=B&med_usrid=jaekchoi&fod_no=8&cid=265052

     


세금,최재경,FBAR,FATCA
이 블로그의 인기글