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구경완 변호사(BenjaminKoo)
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임대계약의 양도와 전대
06/28/2010 17:44
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자기건물을 가지지 않고 사업을 하는 사업주는, 세입자 입장으로 임대계약을 가지고 있다는 것은 보는 관점에 따라 권리이면서 의무이다. 권리라고 하는 것은 임대기간동안에는 세입자가 임대계약의 내용을 이행할 때 건물주가 함부로 세입자를 나가라고 한다든지 계약내용과 다른 것을 요구할 수 없다는 것을 의미한다. 또한 의무라고 하는 것은 계약기간중에는 세입자나 건물주 모두 임대계약의 내용을 모두 이행해야 한다는 것을 의미한다.

 

따라서 계약관계는 양 당사자 모두가 묶고 묶이는 관계이지 건물주의 횡포로 해석하든지 세입자의 권리만으로 해석할 수 없는 동등한 관계라는 것이다.

 

예를들어 임대계약에 나와있는 임대료 납부의무 혹은 기타 임대계약에 나와있는 의무사항들을 이행하지 않으면 세입자는 3일간의 통지를 받아 그 동안 계약내용의 위반사항을 고치지 않게되면 퇴거명령을 받을 수 있고 이와 관련한 모든 비용과 입대료의 납부의무가 여전히 남아있게 될 것이다.

 

세입자도 건물주의 위반사항이나 부당한 요구에 대응할 수 있고 그 시정을 요구할 수 있다. 하지만 같은 장소에서 계속 사업을 하고 싶은 세입자 입장에서는 다소 무리한 요구일지라도 들어주는 경향은 많은 것 같다. 하지만 건물주 입장에서도 세입자가 계약기간이 끝난다음에도 계속 남아 있어 주기를 바란다면 함부로 행동하지는 못할 것이란 점에서 마찬가지라 할 수도 있다.

 

문제는 세입자가 임대기간이 끝날 때까지 같은 건물에서 사업을 하지 않고 다른 사람에게 임대계약과 사업체를 양도(Assignment)하거나, 자기가 가지고 있는 임대계약의 기간이나 장소의 일부를 다른 사람에게 전대(Sublease)하는 경우에도 사업체를 양도받은 사람이 새로운 임대계약을 건물주와 맺지 않으면 기존의 세입자는 사업체와 임대계약을 사업체의 구매자에게 양도했음에도 불구하고 여전히 보증인과 마찬가지로 임대계약에 대해서 책임을 진다는 것이다. 

 

물론 임대기간까지 책임을 진다는 것은 본인이 본래 계약하였던 임대기간까지를 의미하고 사업체를 인수한 사람이 다시 계약을 맺어 기간을 연장하였다면 그 기간에 대해서는 전혀 책임을 지지 않게 된다.                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                   최근에 이와같이 사업체를 산 사람의 사업이 제대로 되지 않아 문을 닫은 경우, 그 사업체를 판 사람에게 밀린 임대료와 소송비용을 청구하는 사례가 많이 발생하고 있다. 따라서 사업체를 판매할 때도 사는 사람의 능력과 신용을 잘 살펴서 넘기는 것이 필요하다. 물론 건물주에게 임대료의 책임을 대신 지게 된다면, 사업체를 구매하다 문닫은 사람에게도 책임을 물을 수는 있으나 사업도 성공적으로 하지 못한 사람에게 금전적인 보상을 기대하기는 어려운 일일 것이다. 따라서 사업체를 팔 때에도 잘 살펴보는 것이 필요하다 할 것이다.

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