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구경완 변호사(BenjaminKoo)
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부동산에서의 퇴거명령청구와 대처방법
06/28/2010 17:26
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최근들어 불경기가 계속되다보니 임대료를 내지않는 입주자를 나가게 해달라는 퇴거명령신청(Eviction; Unlawful Detainer)에 관한 문의가 부쩍 늘어 난 것을 보게된다. 퇴거명령신청도 일반민사소송과 마찬가지이지만 가장 중요하게 다른 점은 법이 정한 기간이 짧다는 것이다.

 

우선 퇴거명령을 신청하는 경우는 1) 임대기간이 만료되었는데도 나가지 않는 경우, 2) 임대기간 중에 임대료를 지불하지 않는 경우, 그리고 3) 임대기간 중 임대료지불이외의 임대계약의 내용을 이행하지 않는 경우가 될 것이다.

 

임대계약이 한 달씩 연장되는 경우라면 30일 혹은 주거용이고 1년이상 산 사람이라면 60일의 통지를 주고 나갈 것을 요구할 수 있고, 임대료를 내지 않았거나 계약내용을 이행하지 않은 사람이라면 3일의 통지를 주어 3일 이내에 임대료를 지불하거나 계약내용을 이행하지 않을 경우에는 법원에 퇴거명령소송을 접수할 수있고 소장을 받은 후 5일 이내에 답변을 법원에 접수해야만 한다. 이렇게 5일 이내에 답변서를 법원에 접수해야 한다는 것이 다른 일반 주법원소송의 30일 보다 시간이 촉박한 것이고 특히 토요일과 일요일까지 포함해서 5일인 관계로 시간에 유의할 필요가 있다. 답변을 접수시키지 않으면 원고가 궐석판결을 받을 수 있다는 점에서 일반 소송과 동일하다.

 

건물주가 빨리 퇴거명령을 받기 원할 때 건물주를 가장 힘들게 하는 것으로는 당연히 입주자가 변호사를 사서 대응하는 것일 테지만 그 외에도 퇴거를 어렵게 만드는 것은 1) 가장 먼저 입주자가 답변서를 접수 시키는 것으로 법원의 양식에 따라 답변서를 접수시키면 우선 궐석 판결을 받을 수가 없게 되고 입주가가 주장하는 바를 판사나 배심원 앞에서 발표할 기회를 가지게 된다. 2) 단순한 답변이 아니라 소송의 결격사유나 문제점을 지적하여 기각신청(Demurrer)이나 소송의 내용삭제(Motion to Strike)신청을 먼저 하고 판사가 인정해 주지 않으면 그 때 답변을 제출할 수도 있다. 3) 원고 입장에서 빨리 소송을 끝내려면 소송일확정신청(Request to Set Case for Trial)을 신청해야만 하는데 피고는 이에 상응하는 신청서를 기술적으로 같이 요구하면 시간이 지체될 수도 있다. 4) 일반민사소송에서 시간과 비용이 가장 많이 드는 것이 구두 및 문서상의 자료 및 증언교환인데 일반민사소송과 다른 점은 단지 5일이내에 답변을 해야 한다는 것인데 이런 과정이 원고를 가장 힘들게 하는 것들에 속한다. 마지막으로는 5) 입주자 입장에서는 배심원재판을 요구하는 것이 유리할 수도 있고 건물주를 힘들게 하는 방법이 될 수도 있을 것이다.

 

하지만 임대계약에 지는 쪽이 이긴 편의 변호사비를 지불한다는 조항이 있는 것이 보통임으로 이길 수 없는 퇴거소송을 힘들고 시간과 비용이 많이 들게 만드는 것이 유리한 것인지는 생각해 볼 문제이다.

부동산,퇴거명령,임대계약
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