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거주하는 집의 사무용도로의 사용(Business Use of Your Home)시 세무공제
07/06/2010 09:17
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만약 거주하는 집의 일부분을 직업이나 사업상의 용도로 사용하였다면 해당되는 일련의 비용들을 몇가지 테스트를 해보아 만족하는 경우에 공제받을 수 있다.

 

I.                      어떠한 조건들을 만족해야 하는가?

 

다음의 1 과 2 조건에 만족해야 한다.

1. 집의 사무용도로의 사용은 다음의 세가지 테스트를 모두 만족해야 한다

     1)독점적(exclusive)사용

     2)정기적(regular)사용

     3)사업(trade) 또는 직업(business)을 위한 사용

 

2. 집의 사무용도로 사용하는 공간은 다음중의 하나에 해당해야 한다.

   1)일을 하기 위한 주된 장소

   2)일상적인 업무를 위해 고객들을 만나고 상담하는 장소

   3)집과 별도의 분리된 공간

 

1의 조건들을 살펴보겠다.

 

독점적으로 쓰인다는 것은 집의 특정 공간을 일과 관련되게 써야 한다는 말이다. 반드시 칸막이로 구분될 필요는 없으나 다른 공간들과는 확연히 구분 가능한 오로지 그 일만을 위해 사용되는 장소여야 한다. 만약 개인적인 목적과 비지니스 목적 모두로 쓰이는 공간이라면 이 조건에 적합하지 않고 그러므로 그에 대한 어떤 비용도 공제받을 수 없다. 하지만 예외적으로 집이 재고자산이나 샘플을 보관하는 창고로 쓰였다면 이 테스트를 만족하지 않아도 괜찮다. 이 예외적인 경우에 해당하려면 도매나 소매로 물건을 파는 업종에 종사해야 하며 그 보관하는 목적이 비니지스와 관련되어있고 그 창고는 물건의 보관에 적합한 분리된 공간이며 그일과 관련된 유일한 고정된 장소로서 정기적으로 사용하고 있어야 한다.

 

정기적으로 쓰인다는 것은 집안의 특정 한 공간이 규칙적이고 계속적으로 비지니스를 위해 이용되어야 한다는 말이다. 만약 어쩌다 한번 또는 우연히 이용되는 곳이라면 이 조건을 만족한다고 볼 수 없다.

 

마지막으로 사업 또는 직업을 위해 쓰인다는 것은 그 공간이 직접적으로 사업이나 일과 관련되어 쓰여져야 한다는 뜻이다. 만약 그렇지 않은 단순한 이윤추구 활동에 쓰인것이라면 비용으로 공제 받을 수 없다.

 

다음은 2의 조건들을 살펴 보겠다. 2의 조건들은 이중 하나에만 해당되면 된다.

 

일을 하기 위한 주된 장소라는 것은 하나의 사업이나 일을 위해 하나 이상의 장소가 쓰여질 수는 있으나 집이 주된 곳이여야 한다. 즉, 손님에게 청구하는일, 장부를 정리하는 일, 비품을 주문하는 일, 주문을 접수하고 보고서를 쓰는 일 등의 관리/경영에 관련된 활동 등을 독점적이고 정기적으로 하는 유일한 장소여야 한다는 것이다. 그러나 만약 한개 이상의 이런 장소가 있다면 그때는 상대적으로 어떤곳이 중요한 활동을 하고 있는지, 보내는 시간이 어디가 많은지를 따져 보아 이 테스트에 만족하는지를 알아볼 수 있다.

참고적으로 관리/경영에 관련되지 않는 일을 하는 비지니스 용도의 다른 장소가 있다거나 관리/경영에 관련된 일을 하는 다른 장소가 있다해도 사용이 많지 않고 경미하다거나 관리/경영에 관련된 일을할 적합한 장소가 있음에도 집을 선택했다거나 하는 이유들은 이 테스트에 맞는지를 판단할 때 고려대상이 되지 않는다.

 

일상적인 업무를 위해 고객들을 만나고 상담하는 장소로 쓰인다는 것은 실제적으로 손님들을 만나고 상대하는 장소이며 집의 사용이 비지니스를 하는데 상당히 중요한 비중을 차지 한다면, 비록 다른 장소에 사무실이 있다 해도 집에 대한 비지니스 용도 비용을 인정받을 수 있다는 것이다.

 

집과 별도의 분리된 공간이라는 것은 만약 집과 분리되어 있는 창고나 스튜디오가 독점적이고 정기적으로 비지니스 용도로 사용된다면 그것은 비지니스의 주된 공간이지도 않고 손님을 만나는 장소가 아니라 할지라도 비지니스 용도로 사용되었다고 보는 것이다.

 

II.                       어떤 비용을 얼만큼 공제 받을 수 있는가?

 

1.       비지니스 사용 비율

비지니스 용도로 어느정도의 비용을 공제 받을지는 사용하고 있는 부분이 집전체에서 차지 하는 비율을 따져보면 된다. 어떤것이든 합리적인 방법이면 되는데 전체면적에서 사용하고 있는 면적을 나누거나 방이 일정한 크기라면 전체에서 방갯수를 나누는 등의 방법으로 간단히 비율을 구할 수 있다.

참고로 일년중 일부분만 사용한 경우는 모든 조건에 만족한다고 할지라도 사용하지 않는 동안의 비용은 공제 받을 수 없다.

 

2.       공제 제한

만약 집을 사무실로 이용하여 번 총소득이 비용(감가상각 포함)보다 같거나 많은 경우 집과 관련된 모든 비용을 공제 받을 수 있다.

그러나 만약 총소득이 비용보다 적은 경우 어떤 비용에 대해서는 공제에 제한이 있으며 사용하지 못한 비용은 내년에 그집에 사는 여부과 관계없이 다음해로 이월시킬 수 있다.

공제제한과 이월되는 금액의 계산은 직원이나 파트너의 경우 스케줄F에서 스케줄 C를 화일하는 경우 From 8829에서 하면 된다.

 

3.       하나이상의 사무실을 사용한 경우

하나의 비지니스를 하기 위해 집과 그외 다른 곳이 사무실로 이용된 경우 총소득중 어느정도가 집을 이용하여 발생되었는지 각각에 들인 시간등 관련사항등을 고려하여 공제 제한을 두어야 한다.

 

4.       공제할 수 있는 비용

일단 다른 조건들에 부합하여 집의 비니지스 사용이 인정이 된다면 여러가지 운영비용들을 개인적인 것과 비니지스를 위한 것으로 나눌수 있고 비니지스 용도의 비용은 다시 직접적인 것과 간접적인 것으로 나눌 수 있다. 다음의 도표는 이에 대한 간단한 예이다.

 

비용

설명

공제정도

직접적

오로지 비지니스만을 위해 든 비용

예)비지니스만으로 쓰이는공간에 대한 페인팅, 수리

전액

간접적

집전체를 유지하는데 든 비용

예)보험비, 전기/가스비, 일반적인 수리비

집전체에서 비지니스 사용하는 부분만큼만

관련없음

비지니스와 관련없는 집에 쓰인 비용

예)잔디관리비용, 비지니스로 사용되지 않는 방의 페인팅

공제 안됨

**여러가지 대표적인 비용들

l         부동산세금(Real Estate Taxes): 비지니스 사용 비율을 곱해 계산

l         모기지론 이자(Mortgage Interest): 첫번째, 두번째 모기지론에 들어간 이자에 비지니스 비율 만큼 계산

l         재난피해(Casualty Losses): 피해입은 성격에 따라 위에서 설명한 직접적, 간접적, 관련 없는 비용으로 나누어 맞게 계산

l         보험비

l         수리비

l         보안장치 설치비: 비지니스 비율만큼 계산, 또한 장치에 대한 감가상각부분도 비율만큼 계산

l         공과금(전기/가스)

l         전화비: 비지니스용도로 따로 가설한 전화가 있다면 그 비용을 cost of using your home for business 항목이 아닌 적절한 별도의 스케쥴에서 처리한다. 예를 들어 스케쥴 C를 화일하는 사람이라면 전화비를 Line 30이 아니라 Line 25에서 넣는다.

l         집에 대한 감가상각

집에 대한 감가상각을 하기 위해선 비지니스 용도로 언제부터 집이 사용되었는지와 감가상각의 기준이 되는 조정금액(Adjusted Basis), 공정 시가(Fair Market Value)와 집에 투자한 영구적인 공사(Permanent Improvements)비용이 얼마나 되는지를 알아야 한다. 조정금액이란 집을 산 금액에서 영구적으로 공사한 금액만큼 더하고 재난피해나 사용전에 감가상각된 혹은 되었어야 할 부분만큼은 뺀 금액이다. 감가상각은 조정금액과 공정시가를 비교하여 둘 중 작은 금액에서 비지니스 용도비율만큼을 곱해 계산한다. 방법은 2003년 이전부터 사용하던 것이라면 그전에 사용하던 방법을 사용하고 2003년 부터 시작된 것이라면 MACRS를 사용하여 비거주용 건물의 감가상각 기간 39년을 사용하여 하도록 한다.

 

III    어디에서 공제되는가?

자영업자의 경우 스케쥴 C(Form 1040)를 작성하고 Form 8829를 첨부한다..

 

IV    비용에 대한 관련 자료 정리와 보관

세금보고 마감일이나 실제로 화일된 날짜로부터 3년전 또는 실제로 세금을 낸 날짜로부터 2년후를 따져보아 둘중 나중 날짜까지의 관련자료들을 보관해야 한다.

세무공제,세법,거주지 사무용도 사용,비즈니스용도
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