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뒷마당 세컨드 유닛 건축 이야기
07/30/2017 14:46
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뒷마당 세컨드 유닛 건축 이야기

최근 큰 관심을 끌고 있는 뒷마당 세컨드 유닛 건축 이야기 해 봅니다.
차고를 개조하여 세를 놓는한인들을 많이 봅니다. 대부분이 불법 개조이기 때문에 문제가 되기도 합니다.
L.A. 에서는 이번에 특별히 주택난 해소를 위하여 여러 규제를 완화하는 조치를 취했습니다.
이런 특별한 기회는 새로운 증축이나 리모델링 또는 불법 개조한 건물을 합법화 할 수 있는 좋은 기회가 됩니다.
공사를 계획할 때 필요한 몇 가지 고려해야 할 것들에 대한 이야기 입니다.



사진을 Click 하시면 중앙일보 기사를 볼 수 있습니다.

New construction과 Remodeling
New Construction: 새로 건물을 건축하는 것입니다. 기존의 건물을 완전히 허물어서 다시 건축하면 New Construction입니다.
당연히 건물을 지을 수 있는 땅인가? 라는 검토와 이웃이나 주민들의 동의가 필요한가? 등 많은 검토가 필요합니다.
그러나
Remodeling은 글자 그대로 기존의 건물을 고치는 것입니다. 한국식 사고 방식으로는 이해하기 힘들 정도로 간단합니다.
큰 2층 건물의 아주 작은 문짝이나 작은 벽면만 남기고 지붕 등 건물을 거의 다 헐어도 Remodeling이라고 한답니다. 작은 1층 건물을 2층으로 건축하는 것도 당연히Remodeling이라고 합니다.
시청에 Permit을 내어 보면 너무 간단합니다.



다음으로 많이 받는 질문입니다. 전기 계량기를 따로 설치하고 싶다 입니다.

예, 따로 설치할 수 있습니다. 지번(Address)을 새로 만들어야 합니다. 기존 건물의 Address: 1234 Beautiful Street라면 새로운 건축물은 1234 ½ Beautiful Street. 이렇게 새로운 지번을 만들어야 합니다.
다음은

전기공사에 대하여 이야기 합니다.
새로운 지번을 붙이지 않으면 기존의 전기 Panel에서 끌어다 사용합니다.
새로운 건물에 새로운 주소를 부여 받고 별도의 전기 공급을 받으려면 추가로 새로운 Meter를 설치해야 합니다. 그러나 DWP에서 전기 공급(Electric Service)은 1개만 해 줍니다. 공급받는Meter Panel에 2개의 Meter를 설치합니다.
경우에 따라 Gate나 외등이 있어 공동 전기 계량이 필요하면 House meter를 추가로 설치합니다.
이 때 고려하여야 할 사항이 지금 공급받고 있는 전기 용량이 충분하냐? 이고 부족하다면 용량을 늘려야 합니다. 이를 Electric Service Upgrade라고 합니다.

계획, 설계와 Plan check, 공사 업자 선정과 계약, 시공, 준공 검사
계획을 잘 세워야 합니다. 가장 좋은 방법은 모방입니다. “저 집과 꼭 같이 만들어 주세요” 또는 주방은 저 집처럼 화장실은 이렇게 타일은 요렇게 식 등 구체적인 계획이 있으면 시간과 비용이 많이 절약됩니다. 공사 경험상 까다롭게 공사 중에 여러 번 바꾸면 공사기간 연장은 물론 비용의 증가가 엄청 커집니다.

설계가 아주 중요합니다. 건설업자는 무조건 설계대로만 공사하게 되어 있습니다. Plan Check받은 도면을 바꾸려면 다시 Plan Check를 받아야 합니다.
건물주, 돈을 내는 사람이 직접 설계자를 만나 설명을 하고 계약하기를 권합니다. 그러면 설계도는 돈을 낸 사람의 소유입니다. 건설업자의 선정이 자유로워 집니다. 공사를 하고 싶은 때 하면 되고 마음이 변하여 공사를 하지 않아도 됩니다. 당연히 설계자가 Plan Check를 시청으로부터 받아 줍니다.

설계업자를 선정할 때는 가급적이면 건물주가 서류를 챙겨 들고 진지하게 설계사무실에 찾아 가는 게 좋습니다. 가끔 초보 직원을 시켜 전화로 대략 설계비가 얼마냐? 하는 무성의한 질문 방식은 좋지 않습니다.
한국인이 가장 잘 합니다. 그러나 제일 비쌉니다. 설계를 의뢰할 때 누가 설계를 하느냐? 를 반드시 물어 보아야 합니다. 중국사람 또는 인도에서 설계를 하기도 합니다. 인터넷시대라 Koreatown이나 India나 같은 거리와 시간이지만 그 질은 완전히 다릅니다. 설계가 잘되면 시공에 문제가 없고 좋은 건물이 단시간에 만들어집니다.

공사 업자 선정:
General Contractor는 2종류의 공사만 할 수 있습니다. 그래서 여러 분야의 subcontractor를 hire하게 됩니다. 전기공사는 건물주가 직접 전기공사 업자와 계약하기를 권합니다.
계약 전 반드시 License 확인을 하여야 합니다. 모두가 다 라이선스 있다고 합니다. Plastic License와 Insurance를 반드시 확인하시기를 권합니다. 잘 아는 사람의 소개, 신문광고에 라이선스 번호, 아닙니다. 자동차 운전면허처럼 항상 소지하여야 합니다. 무허가 업자와의 공사에서는 공사 내용은 물론이거니와 인건비, 건설업자의 자재비의 미지급도 건물주가 책임져야 하며 공사 중에 발생한 사고에 대한 책임도 건물주에게 넘어 옵니다.

시공:
직접 라이선스를 가진 업자라면 시공은 잘 합니다. 중간 중간 인스펙션 받는 것 보면 알 수 있습니다.
준공검사: 당연히 예정된 날짜에 받게 될 것입니다.
단, Change order, Addition이 없을 경우 입니다.
? Change order, Addition의 비용은 Regular Price가 적용됩니다.

소유 건물의 기록 확인 이야기

전기공사 Permit 신청 때 건물의 기록에 문제가 발견되어 어려움을 겪기도 합니다.
20여년 이상 소유하고 있는 건물이 기록에 나와있지 않기도 하고 2 Story 건물 중 1층이 Garage이고 2층이 Residential인 별채가 기록에 나와있지 않은 경우도 있습니다.
당연히 공사 Permit이 나오지 않습니다. 건물주는 무슨 말이냐? 이 건물 내가 가진지가 20년도 더됐다고 하시지만 시청 담당자는 Digital 시대라 컴퓨터에 없으면 없다고 합니다. "아마 불법건물인 것 같다"고 말합니다.
결국 Analog 종이 문서를 찾아 해결하는 수 밖에 없습니다. L.A. Building & Safety 건물의 여러 층들을 오르내리며 해결하기도 하였습니다.

지금 소유하고 계시는 건물에 대한 공사와 인스펙션에 대한 History가 궁금하여 연락 주시면 최근 20여년간의 공사 기록을 확인해 드리겠습니다.
기록물과 현재의 건물 상태를 대조해 보면 어떤 공사를 하였는지 무엇이 불법 증 개축인지 알 수 있습니다.
전기 시설물 점검도 함께 해 드리겠습니다.


 

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