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부동산 명의 종류 (Ownership of Real Property)
06/15/2011 19:33
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                       부동산 명의 종류
             Ownership of Real Property
                  
부동산 구입시 명의(Title)를 어떻게 할까는 상당히 중요한 문제이다.(이를 에스크로상에서는 Vesting이라한다.)
캘리포니아주에서 부동산에 대한 소유 방식은 크게 두 종류로 1인 소유방식(단독소유권)과 
2인이상 소유방식(공동소유권)으로 구분할 수 있다. 평생을 함께 하자던 부부사이도 어쩌다보면 이혼하게 되는 경우도 있고, 둘도 없는 친구 또는동업자 사이뿐만 아니라 피를 나눈 형제나 자녀 사이에서도 부동산을 둘러싼 재산권 다툼이 생길 수 있기 때문에 부동산 명의 취득에 대한 지식은 꼭 필요하다 하겠다.  대표적인 부동산 소유권의 형태를 알아보도록 하자.


(A) 1인 소유 방식
     Sole Owner, Separate Ownership, Severalty
     단독 소유권, 즉 미혼 또는 이혼한 개인단독의 소유권을 말하며, 기혼 남성 또는 기혼여성이 자기 단독의 개별적인 명의로 소유권 취득을 원할 경우 이름을 등재하지 않는 배우자가 소유권 포기증서(Quit Claim Deed)를 통해 소유권을 포기해야한다.  주식회사가 소유하고 있는 부동산 소유권도 단독 소유권에 속한다.
                                                          type=text

보충설명) 말 그대로 한사람에 의한 Ownership입니다. 여기서 Severalty라는 단어에 주의하십시오. 
               우리는 Several을 보통 '몇몇의''몇개의'와 같이 Some의 뜻으로 많이 써왔습니다. 
               그러나 법 용어에서의 Severalty란 '단위''개인''각자'라는 One(하나)의 뜻을 갖고 있습니다.


(B) 2인 이상 소유방식
  
    1) Joint Tenancy 
        2인 이상이 부동산을 합동으로 소유하는 형태로서 부부 사이에도 가능하다. 각 개인이 갖는 지분은 동등해야하며(예: 5인 합동 소유시면 각각 20%씩 균등한 지분을 소유) 합동 소유권자들은 각자의 지분을 타인에게 매각은 가능하지만 상속은 불가능하다. 사망시 사망한 소유주의 소유 지분은 유언에 상관 없이 살아있는 합동소유주들에게 균등하게 분배된다. 즉 재산처리는 Right of Survivorship(생존자가 가지는 권리)에 의해 행해 집니다. 
                                        Joint Tenancy
보충설명)* Joint Tenancy의 가장 큰 특징은 Co-ownership이지만 한사람이 죽으면(둘이서 Ownership을 
                 가질 때) 다른 사람(산 사람)이 그 재산을 몽땅 가지는 것입니다. 
                 당신이 부인과 Joint Tenancy로 집을 소유하고 있을 때 당신이 만약 죽으면  그 집이 몽땅 당신 
                 아내의 것이 됩니다. 자녀들이 아무리 많아도 소용 없습니다. 

                *Joint Tenancy가 갖추어야할 4가지의 Unity(통일성)입니다. 
                 어느 한 Unity가 빠지면 Joint Tenancy는 성립이 안되고 Tenancy in Common이 되어 버립니다.                       
                 Time- at same time에 Title을 acquire해야 합니다. 
                 Title- 같은 Deed(명의이전에 관한 기록서류)나 같은 유서(Will)에 두사람의 Title(명의)이
                          나타나 있어야 합니다. 
                  Interest- equal undivided interest 즉 재산의 권리가 똑같습니다.
                  Possession- 점유(Possession)에 관한 권리도 동등해야 합니다.


  2) Tenancy in Common

Joint Tenancy와 같이 2명 이상이 합동 소유 할 수 있고 부부사이에도 가능하지만, 소유권의 지분이 균등하지 않아도 된다.  각각의 공동 지분은 각 소유주 별로 양도 또는 상속이 가능하며 유언에 따라 상속자에게 전달된다.

            

보충설명) *Tenancy는 소유 형태를 가리킵니다. 그래서 Common으로 소유하고 있는 것입니다.

               *Tenancy in Common의 특징은 unequal입니다.(지분이 균등하지 않아도 됨) 
                다시말해서 interest는 unequal이지만 possession의 right는 equal이라는 사실입니다. 
                결국 '몫은 다르지만 나도 주인'이란 말입니다.

               *자신의 몫(Interest)에 대해서는 자기가 팔고(Sell), 넘겨주고(Convey), 유언(Will)할 수 있으며, 
                담보 잡힐(Mortgage) 수 있다는 것입니다.

        
3) Community Property
   
부부 공동 소유권. 아내와 남편이 균등한 소유권을 갖고 있는 형태이며 부부 사이에서만 가능한 Vesting이다. 양도나 저당 설정시 두 배우자 모두가서명해야 하며 어느 한쪽 배우자의 채무 이행을 위해 재산 전체가 강제 매각 될 수도 있다. 부동산 매각을 위해서는 반드시 부부의 서명이 필요하다. 소유주 사망시 사망한 배우자의 지분은 유언에 의해 유산 수령자에게 가거나 상속에 의해 상속자에게 전달된다.
                                         

4) Community Property with Right of Survivorship
생존자권이 있는 부부 공동 소유권. Community Property와 동일하지만 배우자 사망시, 사망자의 지분이 유언에 앞서 자동적으로 생존한 배우자에게 이전된다.

                      


만약 소유권을 보유하는 방식에 대해 법적으로 좀 더 깊이 고려해야할 상황이라면 
변호사나 공인회계사등의 조언을 받을 것을 권해 드린다.
모든 부동산 매매 계약서에는 Vesting Clause(재산 취득시 누구의 권리, 명의로 
어떤 방식으로 소유권을 취득하는가)가 있다. Title을 취득하는 방식에 따라 Tax 문제와 Legal 문제가 다르게 제기될 수 있으므로 만약 소유권을 보유하는 방식에 대해 
법적으로 좀 더 깊이 고려해야 할 상황이라면 변호사나 공인회계사등의 전문적인 
조언을 받을 것을 권해 드린다. 
 

Cary Hong
B&B Investment & Management
3700 Wilshire Blvd. Suite 915
Los Angeles, California 90010
213-200-7414 
HongCary@yahoo.com
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